Table des matières
- Explication de chacun des frais qui composent les frais de notaire
- Questions courantes
- Les frais de notaire pour le canton de Fribourg
- Les frais de notaire pour le canton de Genève
- Les frais de notaire pour le canton du Jura
- Les frais de notaire dans le canton de Neuchâtel
- Les frais de notaire pour le canton du Valais
- Les frais de notaire pour le canton de Vaud
- Ce que vous devez retenir de cet article
En règle générale, ils sont composés comme suit :
Les frais de notaire sont des sommes que l’acquéreur doit verser en plus du prix d’achat. Ces frais d’acquisition sont composés d’un impôt (le droit de mutation), des émoluments du Registre foncier, des émoluments de l’acte authentique, des frais de constitution du droit de gage immobilier, des honoraires et des débours, des frais de documentation, etc.
Ne partez pas en courant, je vais vous aider à déchiffrer le pavé que je viens de lancer dans la mare !
📖 Petit lexique pour survivre à cet article
Émoluments (définition dans le cadre de cet article)
Honoraires qui sont versés à un officier public indépendant ou une administration.
Officiers publics indépendants
Personne qui établit des documents officiels :
- contrats de mariage,
- pactes de succession,
- donations,
- créations de société,
- achats et ventes de biens immobiliers
et garantit leur authenticité.
Explication de chacun des frais qui composent les frais de notaire
Les droits de mutation
Ici, « mutation » veut dire « changement dans la propriété immobilière ». Les droits de mutation, ou droits d’enregistrement à Genève, lods ou impôt à l’achat à Neuchâtel, sont un impôt prélevé par les cantons et parfois les communes, lors de l’achat d’un bien immobilier.
Ces droits de mutation représentent la plus grande proportion des frais de notaire. Cet impôt varie d’un canton à un autre. Vous trouverez les détails pour votre canton plus loin dans cet article.
Les émoluments du Registre foncier
Le Registre foncier est un organisme officiel qui a pour mission de renseigner la population au sujet des biens immobiliers, des droits et charges qui y sont attachés, etc.
Lors d’un achat immobilier, c’est à partir du moment où votre nom apparaît au Registre foncier que vous serez légalement propriétaire de la maison ou de l’appartement que vous venez d’acheter.
Les inscriptions au Registre foncier sont payantes. Il s’agit des émoluments du Registre foncier.
Connaissez-vous notre podcast dédié aux acheteurs ?
La Taverne Immobilière
Les émoluments de l’acte authentique
Dans les cantons romands, un acte authentique est un contrat qui est conclu devant un notaire.
Les émoluments de l’acte authentique, avec les honoraires, sont la vraie partie des frais de notaire qui reviennent au notaire pour son travail.
Chaque loi cantonale sur le notariat définit les tarifs que doivent pratiquer les notaires.
Dans ces émoluments d’acte authentique, il est par exemple inclus les frais de conservation ad vitam aeternam, c’est-à-dire sans limite dans le temps, du contrat.
Les notaires sont tenus de respecter les tarifs imposés par la loi sur le notariat de leur canton.
Les frais de constitution du droit de gage immobilier
Dans tous mes articles, j’ai l’ambition de vulgariser le sujet. Malheureusement, lorsque l’on en arrive à l’acte authentique, on touche des notions de droit qui ne sont pas évidentes à paraphraser.
Mais je ne laisse pas tomber, alors voici une explication que j’espère être compréhensible :
Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous allez très certainement emprunter une partie de la somme nécessaire à l’achat.
Le bien que vous achetez va servir de garantie à la banque. C’est-à-dire que si vous ne respectez pas vos engagements envers elle, elle pourra mettre en vente votre bien aux enchères afin de récupérer ses fonds.
C’est ce que l’on appelle un prêt sur gage ou prêt hypothécaire.
Mais comme vous allez utiliser le bien pour y vivre, la banque ne peut pas prendre votre maison et la mettre dans un coffre-fort.
À la place du bien immobilier, un document, un papier valeur, va être créé. Aux yeux du banquier, ce papier valeur représente le bien immobilier. Et ça, il peut le coincer dans son coffre.
Ce document, la cédule hypothécaire, va être remis à la banque, par le notaire, pour garantir le prêt.
La création de ce papier valeur coûte de l’argent. Ce sont les frais de constitution du droit de gage immobilier.
Dans la grande majorité des cas, le propriétaire vendeur cède à l’acheteur sa cédule hypothécaire.
La valeur garantie par la cédule devra simplement être augmentée pour l’adapter au nouveau montant garanti.
Cette augmentation de valeur engendre des frais, mais ils sont moindres que les frais de création d’une cédule pour la totalité de la valeur garantie.
Les débours
Les débours sont des frais tels que des frais de poste, de fournitures, d’extraits de Registre foncier, etc. Leur montant va varier en fonction de leur quantité et de la complexité de l’affaire.
Les honoraires
Selon le type d’affaire, de sa complexité, des entretiens nécessaires, de requêtes particulières, etc., les notaires vont facturer des honoraires.
Ces deux derniers postes de dépense, les honoraires et les débours, peuvent légèrement varier d’un notaire à un autre.
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Dans les cantons romands, l’usage veut que ce soient les acheteurs qui payent les frais de notaire. Notez que les vendeurs, de leur côté, prennent à leur charge l’impôt sur les gains immobiliers, les frais du certificat énergétique (CECB) là où il est obligatoire, ainsi que les frais de courtage.
La totalité de ces frais de notaire s’ajoute donc au prix d’achat du bien. Et pour augmenter la difficulté, les banques ne prêtent généralement pas l’argent pour ces dépenses-là.
Les acheteurs doivent donc, en plus des 20% de fonds propres pour l’achat, disposer d’une somme supplémentaire pour couvrir ces frais d’acquisition.
Mais comme pour beaucoup de notions en immobilier, il existe des exceptions et des solutions particulières à chaque cas de figure. Je précise cela afin de relativiser l’affirmation précédente.
Dans certains cas, un courtier en hypothèque pourra faire financer les frais de notaire par le prêteur.
Les frais de notaire dépendent des législations cantonales et, dans certains cas, de la législation communale. Leur montant varie donc en fonction du canton, et parfois de la commune dans laquelle vous projetez d’acheter un bien immobilier.
Vous l’aurez certainement compris, les frais de notaire vont varier d’une affaire à l’autre. Si vous désirez connaître précisément à quelle sauce vous allez être mangé, vous pouvez demander un devis au notaire auquel vous désirez confier le travail.
Plusieurs cantons disposent d’un calculateur de frais de notaire en ligne. Le site internet des notaires romands met à disposition un calculateur. Malheureusement, malgré son appellation de « romand », ce calculateur ne fonctionne que pour les cantons de Vaud, du Jura (partiellement) et de Fribourg.
Afin de ne pas surcharger le texte, cet article prend en compte l’achat d’un bien immobilier en considérant le scénario le plus courant, à savoir des propriétaires qui vendent à des acheteurs avec qui ils n’ont pas de lien de parenté.
Cet article ne prend donc pas en compte les transferts entre époux ou descendants directs, les échanges de biens agricoles, etc.
L’achat sur plan en quote-part terrain d’un bien à construire n’est pas non plus abordé dans cet article.
Je vais passer en revue, pour chaque canton romand, les frais de notaire que vous devrez prévoir en plus du prix d’achat.
Afin de vous donner un exemple comparable pour chaque canton, je prends le cas suivant :
Un achat à CHF 1’000’000.- d’une villa ou d’un appartement en PPE.
Une vente à terme avec l’inscription d’un droit d’emption.
Le vendeur vous remet gratuitement sa cédule qui garantit un prêt jusqu’à CHF 500’000.-.
Vous allez emprunter CHF 800’000.- pour cet achat. La valeur garantie par la cédule doit donc être augmentée de CHF 300’000.-.
Pour Genève, j’ai pris l’exemple d’un bien vendu à CHF 1’500’000.-.
Les frais de notaire pour le canton de Fribourg
En moyenne, dans le canton de Fribourg, vous devrez compter sur des frais d’achat de +/-4% du prix du bien acheté.
Les droits de mutation dans le canton de Fribourg varient entre 1.5 et 3%. La différence provient du fait que le 1.5% est prélevé par le canton, et que les communes peuvent, à leur discrétion, prélever jusqu’à 100% de l’impôt pour leur propre caisse, faisant monter le chiffre à 3%.
À cela vous devrez ajouter les frais d’augmentation du droit de gage immobilier (augmentation de la cédule).
Exemple de calcul de frais de notaire pour le canton de Fribourg
Type de frais | Montants en francs suisses |
Prix d'achat | 1'000'000 |
Émoluments de l'acte | 2'455 |
TVA 7.7% | 189 |
Émoluments du Registre foncier | 1'200. |
Droits de mutation | 30'000 |
Total approximatif des frais de notaire pour un achat dans le canton de Fribourg | 33'844 |
Exemple de gage immobilier pour le canton de Fribourg
Type de frais | Montants en francs suisses |
Capital | 300'000 |
Émoluments de l'acte | 950 |
TVA 7.7% | 73 |
Émoluments du Registre foncier | 530 |
Droits sur les gages immobiliers | 2'250 |
Total approximatif de création d'un droit de gage immobilier dans le canton de Fribourg | 3'803 |
À ces montants s’ajoutent les honoraires et débours. Comptez +/-1’000 francs pour une vente sans complication.
Dans notre exemple, nous arrivons au total de 38’647.20 francs. Soit 3.9% du montant du prix de vente.
Les frais de notaire pour le canton de Genève
Dans le canton de Genève, vous devez compter en moyenne entre 3% et 5% de frais de notaire, en plus du prix d’achat du bien immobilier.
Sans surprise, la majorité des frais est composée des droits d’enregistrement, qui est l’autre nom donné aux droits de mutations à Genève.
Les frais de 3% sont dans le cas d’une réduction de droits d’enregistrement nommée «CASATAX », spécifique au canton de Genève.
Si vous projetez d’acheter un bien immobilier dont la valeur n’est pas supérieure à 1’335’749.- francs suisses (valeur indexée selon l’indice des prix de la construction en 2023), et que vous allez utiliser le bien en tant que résidence principale, dans ce cas, les droits d’enregistrement sont réduits d’un montant de 20’036.- francs. Les droits d’enregistrement des actes hypothécaires sont également réduits de moitié.
Voici un exemple de répartition des frais de notaire pour un achat dans le canton de Genève d’une valeur de 1’500’000.- francs.
Exemple de frais de notaire pour le canton de Genève
Type de frais | Montants en francs suisses |
Prix d'achat | 1'500'000 |
Émoluments de l'acte | 6'950 |
TVA 7.7% | 535.15 |
Émoluments du Registre foncier | 3'750 |
Droits de mutation | 45'000 |
Frais divers | 1'077 |
Total approximatif des frais de notaire pour un achat dans le canton de Genève | 57'312 |
Voici un graphique qui vous montre la répartition des frais :
En plus des frais d’acquisition, si vous devez créer une cédule hypothécaire pour garantir votre prêt, en considérant que vous empruntez 80% de la somme, la cédule devra couvrir 1’200’000.- francs.
Exemple de gage immobilier pour le canton de Genève
Types de frais | Montants en francs suisses |
Capital | 1'200'000 |
Émoluments de l'acte | 4'300 |
TVA 7.7% | 331 |
Émoluments du Registre foncier | 1'200 |
Droits d'enregistrement | 16'380 |
Frais divers | 1'077 |
Total approximatif de création d'un droit de gage immobilier dans le canton de Genève | 23'288 |
Dans cet exemple, nous arrivons à un total de 80’500.25 francs, soit 5.37% du montant de la transaction.
Les frais de notaire pour le canton du Jura
Tout comme pour les autres cantons romands, les frais de notaire sont en majeure partie constitués des droits de mutation. Ils représentent 2.1 % du montant de la vente.
Mais l’administration fiscale du canton du Jura est sympa avec les primo-acquérants (des personnes qui achètent pour la première fois un bien immobilier), et leur accorde des droits de mutation à 1.7% au lieu de 2.1%. Une condition cependant est d’acheter pour utiliser le bien en résidence principale.
En plus des droits de mutation, les émoluments du notaire pour une vente immobilière sont comptés comme suit dans le canton du Jura :
Émoluments du notaire – canton du Jura
Montants en francs suisses | Taux | Particularités |
jusqu'à 100'000 | 7 ‰ | au minimum 200 francs |
de 100'001 à 300'000 | 5 ‰ | |
de 300'001 à 500'000 | 3.5 ‰ | |
de 500'001 à 750'000 | 2.5 ‰ | |
de 750'001 à 1'000'000 | 2 ‰ | |
de 1'000'001 à 2'500'000 | 1.5 ‰ | |
de 2'500'001 à 10'000'000 | 1 ‰ | |
dès 10'000'001 | 0.5 ‰ | au maximum 15'000 francs |
Et même si le vendeur vous cède la cédule hypothécaire, vous devrez très probablement en faire augmenter la valeur.
Ce qui va également engendrer des frais selon la tabelle suivante :
Tabelle des émoluments de gage immobilier – canton du Jura
Montants en francs suisses | Taux | Particularités |
jusqu'à 100'000 | 5 ‰ | au minimum 100 francs |
de 100'001 à 300'000 | 3.5 ‰ | |
de 300'001 à 500'000 | 3 ‰ | |
de 500'001 à 1'000'000 | 2 ‰ | |
dès 1'000'001 | 1 ‰ |
Il existe encore d’autres particularités.
Exemple des frais de notaire dans le canton du Jura
Pour un premier achat pour une habitation en résidence principale.
Type de frais | Montants en francs suisses |
Prix d'achat | 1'000'000 |
Émoluments de l'acte | 3'525 |
TVA 7.7% | 271 |
Émoluments du Registre foncier | 1'540 |
Droits de mutation | 17'000 |
Total approximatif des frais de notaire pour un premier achat dans le canton du Jura | 22'336 |
Exemple gage immobilier pour le canton du Jura
Type de frais | Montants en francs suisses |
Capital | 300'000 |
Émoluments de l'acte | 1'200 |
TVA 7.7% | 92 |
Droits du Registre foncier | 1'350 |
Total approximatif de création d'un droit de gage immobilier dans le canton du Jura | 2'642 |
Les frais de notaire dans le canton de Neuchâtel
Comme pour les autres cantons romands, la plus grande part des frais d’acquisition est composée des droits de mutation, également appelés lods dans ce canton.
Le pourcentage des droits de mutation est de 3.3%. Mais si vous achetez un bien immobilier pour y vivre de manière stable (votre lieu d’habitation principal), dans ce cas la peine est réduite à 2.2%.
Ne tombez pas dans les pièges coûteux !
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J’obtiens mon exemplaire !Les frais de notaire pour le canton du Valais
En Valais, les droits de mutation sont progressifs en fonction du prix du bien. Ils varient entre 1 et 1.5% du prix de l’objet acheté.
Voici un exemple des frais d’achat en Valais. Achat d’un bien immobilier au prix d’un million de francs suisses. Une cédule hypothécaire de registre garantissant un prêt jusqu’à CHF 500’000.- est cédée gratuitement et devra être augmentée de CHF 300’000.-
Exemple des frais de notaire dans le canton du Valais
Type de frais | Montants en francs suisses |
Prix d'achat | 1'000'000 |
Émoluments de l'acte | 4'575 |
TVA 7.7% | 352 |
Émoluments du Registre foncier | 2'000 |
Droits de mutation | 19'500 |
Total approximatif des frais de notaire pour un achat dans le canton du Valais | 26'427 |
Exemple de gage immobilier pour le canton du Valais
Type de frais | Montants en francs suisses |
Capital | 300'000 |
Émoluments de l'acte | 1'350 |
TVA 7.7% | 104 |
Émoluments du Registre foncier | 300 |
Droits de mutation sur les gages immobiliers | 600 |
Total approximatif de création d'un droit de gage immobilier dans le canton de Vaud | 2'354 |
Je n’ai pas trouvé de calculateur en ligne pour le canton du Valais.
Cliquez ici 👉🏻 pour consulter les émoluments du Registre foncier.
Quant aux droits de mutation, en Valais, ils vont varier d’une commune à l’autre.
Ici 👉🏻 se trouve le texte de loi concernant les droits de mutation en Valais.
Les frais de notaire pour le canton de Vaud
Dans le canton de Vaud, une estimation des frais de notaire est d’approximativement 5% du prix de vente de l’objet. La majeure partie de ce pourcentage provient des droits de mutation qui sont de 3.3% dans ce canton. Cet impôt à l’achat est réparti entre le canton et la commune à raison de 2.2% pour le premier et de 1.1% pour la seconde.
Les communes ne sont pas obligées de prélever leur 1.1%, mais sur les 300 communes que compte le canton, aucune ne se prive de cette rentrée.
Exemple des frais de notaire dans le canton du Vaud
Type de frais | Montants en francs suisses |
Prix d'achat | 1'000'000 |
Émoluments de l'acte | 4'025 |
TVA 7.7% | 310 |
Émoluments du Registre foncier | 1'700 |
Droits de mutation | 33'000 |
Total approximatif des frais de notaire pour un achat dans le canton de Vaud | 39'035 |
Exemple de gage immobilier pour le canton de Vaud
Type de frais | Montants en francs suisses |
Capital | 300'000 |
Émoluments de l'acte | 1'200 |
TVA 7.7% | 92 |
Émoluments du Registre foncier | 450 |
Droits de timbre sur les gages immobiliers | 600 |
Total approximatif de création d'un droit de gage immobilier dans le canton de Vaud | 2'342 |
Vous trouverez ici 👉🏻 un calculateur de frais de notaire qui fonctionne très bien pour le canton de Vaud.
Ce que vous devez retenir de cet article
Les frais de notaire sont réellement des frais d’achat que les acquéreurs doivent financer par des fonds propres, en plus du prix de vente.
La grande partie de ces frais d’acquisition est composée d’impôts et d’émoluments qui sont reversés par le notaire à l’État.
L’impôt principal est le droit de mutation.
Il existe de très nombreux cas de figure possibles. En règle générale, les frais de notaire pour un achat immobilier dans l’un des cantons romands vont varier entre 3 à 5% du montant de la vente.
Pour connaître à l’avance les frais de notaire, le mieux est de demander un devis à votre notaire, après lui avoir donné un maximum de renseignements.
Cet article fait partie de notre dossier “Acheter un bien immobilier“, consultez-le dans son intégralité pour plus d’informations.
Suite à la lecture de cet article dense, si vous avez des questions, laissez un commentaire.
Je réponds à tout le monde avec grand plaisir !
