Intrinsèque signifie : qui est inhérent, propre à quelqu’un ou quelque chose.
On parle également de valeur réelle, valeur technique, valeur substantielle, valeur matérielle, valeur de la pierre ou encore valeur du coût déprécié. Tous ces termes font référence au même concept de la valeur intrinsèque.
La valeur intrinsèque calcule la valeur d’un bien immobilier en partant du prix à neuf d’aujourd’hui, diminué d’une dépréciation due à l’effet du temps, appelée « vétusté ». La vétusté est estimée en fonction de l’âge et de l’entretien du bâtiment.
Les informations de base qui permettent de calculer la valeur intrinsèque sont :
- La surface du terrain
- Le volume de la construction
- La qualité de la construction et des finitions
- L’année de construction
- Les rénovations entreprises
- Les aménagements extérieurs
- Les frais annexes
La différence entre la valeur intrinsèque et la valeur de marché est qu’en plus des caractéristiques techniques, la valeur de marché prend en compte la situation de l’offre et de la demande au moment précis de la mise en vente.
La définition complète de la valeur intrinsèque, tirée du glossaire de la Chambre suisse d’Experts en estimations immobilières, est la suivante :
Valeur intrinsèque : valeur technique obtenue par l’addition de plusieurs valeurs, soit :
a) la valeur du terrain en pleine propriété ou en droit de superficie, obtenue par :
– l’analyse du site, du marché et des éventuels contrats constitutifs de droit de superficie se rapportant à l’immeuble,
– l’examen des volumes construits ou constructibles, des parties de terrain utilisées ou utilisables,
– l’incidence financière des servitudes, des contraintes légales ou conventionnelles grevant l’immeuble, diminuée des éventuels frais de démolition et de travaux spéciaux ;b) la valeur de la construction obtenue par le calcul du coût de construction à neuf dans le confort actuel du bâtiment, diminuée de la dépréciation et tenant compte de son degré d’entretien ;
c) la valeur des équipements, des aménagements extérieurs et des infrastructures (raccordements, murs, trottoirs, jardin, etc.), diminuée de leur dépréciation ;
d) pour le cas où la valeur des frais secondaires et financiers n’est pas comprise dans la valeur de construction décrite sous b) et c), il convient d’ajouter la valeur des frais secondaires et financiers. Ces frais doivent également être amortis en tenant compte de l’âge et de l’état du bâtiment.
[Source : Glossaire de définitions relatives aux expertises immobilières de la Chambre suisse d’experts en estimations immobilières]
