Filtre et recherche
Usufruit
L’usufruit est le droit d’utiliser un bien immobilier dont une autre personne est propriétaire, et même d’en percevoir les revenus si le bien venait à être loué, par exemple.
Définition d’usufruit : ce mot vient des mots latins usus, qui signifie le droit d’utiliser une chose, et fructus, qui est le droit d’en recevoir les fruits.
Si vous êtes usufruitier d’un pommier, vous pourrez en prendre les pommes. Si vous êtes usufruitier d’une maison, vous pourrez y habiter, voire la louer et en percevoir les loyers (les fruits), alors que dans les deux cas vous n’en êtes pas le propriétaire.
La personne en faveur de qui le droit existe est l’usufruitier. Le propriétaire – qui ne peut pas utiliser le bien – est le nu-propriétaire.
L’usufruit est une servitude personnelle inscrite au Registre foncier. Cette servitude s’éteint (disparaît) avec la mort de son bénéficiaire. À ce moment-là, le nu-propriétaire récupère le droit d’utiliser son bien.
L’usufruit peut servir par exemple à léguer son logement à ses enfants avant sa mort, tout en disposant du droit de continuer à habiter là. L’usufruit peut également être utile lorsque le propriétaire d’un bien vit avec sa compagne sans qu’ils soient mariés. Si un droit d’usufruit est inscrit en faveur de la compagne, en cas de décès du propriétaire, la compagne pourra continuer à habiter là, et les héritiers du défunt ne pourront pas la déloger. Ce n’est qu’à la mort de celle-ci que les héritiers pourront disposer de la pleine propriété de cette partie de leur héritage.
Usufruitier
L’usufruitier est la personne en faveur de qui un droit d’usufruit existe. Il s’agit d’une personne qui peut bénéficier d’un bien immobilier pour y vivre la plupart du temps, mais également pour le louer et en percevoir les loyers sans en être le propriétaire.
L’usufruitier est inscrit au Registre foncier en tant que bénéficiaire d’une servitude personnelle d’usufruit. Cette servitude disparaît à la mort de son bénéficiaire.
Valeur à neuf
Si vous faites construire une maison aujourd’hui, il vous en coûtera une certaine somme d’argent. En fonction du volume de la construction et de la qualité des finitions il est possible de connaître précisément le coût de la construction. Il s’agit de la valeur à neuf.
Cette valeur est également utilisée en estimation immobilière. En connaissant le volume construit d’un édifice existant, il est possible de déterminer combien cela coûterait aujourd’hui de construire un tel type de bâtiment. C’est sa valeur s’il était neuf. Si le bâtiment n’est pas neuf, il faudra alors diminuer une partie de cette valeur pour prendre en compte les effets du temps.
Il existe des indices du coût de la construction calculés chaque trimestre par l’office fédéral de la statistique. Un autre indice très utilisé en immobilier est l’indice zurichois des prix de la construction, qui sert de référence en construction et en estimation.
Pour en savoir plus sur l’estimation, consultez notre guide complet 👉 ici.
Valeur de marché (ou Prix de marché)
Le prix de marché est le prix d’un bien immobilier déterminé par l’offre et de la demande.
Dans le cas d’une vente immobilière, le vendeur peut afficher librement le prix de vente qu’il désire. Le marché immobilier suisse est totalement libre. Les acheteurs sont également libres de faire des offres différentes du prix affiché.
Plus le prix affiché est proche ou égal au prix de marché, plus les offres seront proches ou égales au prix affiché. D’où l’importance de déterminer correctement le juste prix à afficher dès le départ.
Plus le prix de vente affiché est en décalage avec le prix de marché, et plus les offres sembleront agressives (c’est-à-dire bien plus basses que le prix demandé) ou juste totalement absentes. Le savoir faire d’un courtier, les outils qu’il utilise, les techniques de commercialisation, la stratégie marketing et ses aptitudes de négociateur pour défendre les intérêts du vendeur jouent également un grand rôle dans le prix de marché.
Par exemple, si le bien est mis en vente au prix de CHF 1’500’000 et que 5 acheteurs potentiels font des offres situées entre CHF 1’250’000 et CHF 1’300’000, le prix de marché sera situé dans la fourchette de ces deux dernières valeurs.
Pour en savoir plus sur l’estimation, consultez notre guide complet 👉🏻 ici.
Valeur de marché hédoniste
Il existe plusieurs méthodes pour estimer la valeur d’un bien immobilier. La valeur hédoniste est obtenue à l’aide d’un logiciel qui utilise des informations statistiques afin de déterminer une valeur de marché probable d’un bien immobilier.
Pour être précis, nous pourrions parler d’une valeur de marché ou encore d’une valeur vénale, obtenue à l’aide d’un logiciel de calcul sur base de la théorie statistique hédoniste.
Pour en savoir plus sur l’estimation, consultez notre guide complet 👉🏻 ici.
Valeur de nantissement
C’est la valeur que la banque va utiliser pour calculer l’hypothèque. Généralement, il s’agit du prix d’achat. Mais dans certains cas, la banque estime le bien à un prix inférieur à celui sur lequel l’acheteur et le vendeur se sont mis d’accord.
Par exemple, vous avez le coup de cœur pour une maison vendue à CHF 1’100’000.—. Vous allez voir votre banque qui, elle, n’a pas de (coup de) cœur et estime la maison à une valeur de CHF 900’000.—. La valeur de nantissement sera de CHF 900’000.—.
Le cas inverse peut se produire. Vous tombez sur l’occasion rêvée. Une maison vendue à CHF 800’000.—, et la banque l’estime à CHF 950’000.—. Mais la valeur de nantissement restera de CHF 800’000.—, c’est-à-dire que vous ne pourrez faire un prêt hypothécaire que sur la valeur à laquelle vous l’achetez réellement.
Valeur de rendement
La valeur de rendement d’un bien immobilier est calculée sur base des revenus qu’il génère (loyers) et d’un taux de capitalisation désiré. Cette méthode ne tient pas compte des frais d’exploitation et d’entretien de l’immeuble.
La valeur de rendement est spécifique au marché de l’immobilier locatif (objets de rendement).
Valeur intrinsèque
Intrinsèque signifie : qui est inhérent, propre à quelqu’un ou quelque chose.
On parle également de valeur réelle, valeur technique, valeur substantielle, valeur matérielle, valeur de la pierre ou encore valeur du coût déprécié. Tous ces termes font référence au même concept de la valeur intrinsèque.
La valeur intrinsèque calcule la valeur d’un bien immobilier en partant du prix à neuf d’aujourd’hui, diminué d’une dépréciation due à l’effet du temps, appelée « vétusté ». La vétusté est estimée en fonction de l’âge et de l’entretien du bâtiment.
Les informations de base qui permettent de calculer la valeur intrinsèque sont :
- La surface du terrain
- Le volume de la construction
- La qualité de la construction et des finitions
- L’année de construction
- Les rénovations entreprises
- Les aménagements extérieurs
- Les frais annexes
La différence entre la valeur intrinsèque et la valeur de marché est qu’en plus des caractéristiques techniques, la valeur de marché prend en compte la situation de l’offre et de la demande au moment précis de la mise en vente.
La définition complète de la valeur intrinsèque, tirée du glossaire de la Chambre suisse d’Experts en estimations immobilières, est la suivante :
Valeur intrinsèque : valeur technique obtenue par l’addition de plusieurs valeurs, soit :
a) la valeur du terrain en pleine propriété ou en droit de superficie, obtenue par :
– l’analyse du site, du marché et des éventuels contrats constitutifs de droit de superficie se rapportant à l’immeuble,
– l’examen des volumes construits ou constructibles, des parties de terrain utilisées ou utilisables,
– l’incidence financière des servitudes, des contraintes légales ou conventionnelles grevant l’immeuble, diminuée des éventuels frais de démolition et de travaux spéciaux ;b) la valeur de la construction obtenue par le calcul du coût de construction à neuf dans le confort actuel du bâtiment, diminuée de la dépréciation et tenant compte de son degré d’entretien ;
c) la valeur des équipements, des aménagements extérieurs et des infrastructures (raccordements, murs, trottoirs, jardin, etc.), diminuée de leur dépréciation ;
d) pour le cas où la valeur des frais secondaires et financiers n’est pas comprise dans la valeur de construction décrite sous b) et c), il convient d’ajouter la valeur des frais secondaires et financiers. Ces frais doivent également être amortis en tenant compte de l’âge et de l’état du bâtiment.
[Source : Glossaire de définitions relatives aux expertises immobilières de la Chambre suisse d’experts en estimations immobilières]
Valeur locative
La valeur locative est un revenu fictif qui s’ajoute aux revenus réels des propriétaires. Ce revenu correspond à ce que le propriétaire pourrait obtenir en louant le bien qu’il occupe. La logique de la valeur locative est d’établir une sorte d’égalité entre locataires et propriétaires.
Dans le canton de Vaud, le critère principal pour déterminer la valeur locative est la surface habitable nette du logement. De ce revenu fictif sont déduits les intérêts de la dette hypothécaire ainsi que les frais d’entretien du bien. Les frais d’entretien peuvent être les frais réels ou un forfait.
Si vous achetez un bien qui n’est pas neuf et que vous entreprenez des rénovations et entretiens réguliers qui en augmentent la valeur et qui sont déductibles, vous pouvez en arriver à déduire plus que la valeur locative, et ainsi diminuer votre imposition tout en augmentant la valeur de votre patrimoine. La valeur locative explique également l’intérêt que les propriétaires ont à rester fortement endettés, étant donné que les intérêts sont fiscalement déductibles.
Un projet de réforme est à l’étude.
Valeur nette de la construction
La valeur à neuf moins la vétusté.
Pour en savoir plus sur l’estimation, consultez notre guide complet 👉🏻 ici.
