Comment visiter un bien immobilier avant de l’acheter

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Table des matières

Les choses à faire avant la visite

La première action est de lire l’annonce et de demander le dossier avec les plans et l’adresse du bien en vente. Vérifiez que ce qui est proposé correspond à vos critères de base. Emplacement, typologie, nombre de chambres à coucher, budget, etc.

Si vous avez des doutes ou si des informations importantes manquent dans l’annonce, écrivez ou téléphonez pour poser vos questions.

Si les caractéristiques du bien proposé à la vente correspondent suffisamment avec vos critères d’achat, prenez rendez-vous pour une visite.

La première visite du bien en vente

N’essayez pas de tout vérifier lors d’une première visite. Partez des critères les plus fondamentaux, puis rentrez dans les détails.

Votre première visite devrait vous permettre de répondre à des questions basiques telles que :

• Est-ce que j’aimerais vivre ici ?
• Est-ce que la configuration des pièces, leur nombre et leur taille correspondent à nos besoins ?
• Est-ce que l’environnement extérieur immédiat convient ?
• Est-ce que je me sens bien ici ? Est-ce que je m’y projette facilement ?
• Etc.

Que vous soyez reçu par le propriétaire ou par un courtier ou une courtière en immobilier, faites d’abord la visite en leur présence, puis demandez à refaire un tour seul dans les pièces.

Prenez votre temps. Pour une maison, une visite devrait durer au moins une heure.

Pour un appartement, en prenant la peine d’aller voir les parties communes, les places de parc, etc., la visite devrait prendre entre 30 et 45 minutes.

Les premières impressions suite à votre visite

Une fois que vous avez répondu par l’affirmative aux questions fondamentales pour vous : « Est-ce que j’aimerais vivre à cet endroit ? », « Est-ce que je peux m’y projeter ? », etc., ou que si vous visitez à deux, votre conjoint peut également répondre de manière positive, alors vous êtes prêt pour l’étape suivante.

Si vous êtes venu seul, en éclaireur, alors prenez un nouveau rendez-vous pour faire visiter à votre conjoint.

La deuxième étape, qui peut être faite lors de la même visite ou lors d’une deuxième visite, est une inspection qui va plus dans les détails.

• De quand date le système de chauffage ? De quand date son dernier entretien ? Regardez le livret d’entretien vous-même.
• Est-ce qu’il y a des odeurs de moisissures à la cave ?
• Est-ce que vous observez des traces d’humidité dans le sous-sol ?
• Y a-t-il des bougies et des boîtes d’allumettes à proximité du tableau électrique, avec de la cire par terre ? (Si oui, cela vous indique que les fusibles sautent fréquemment et que le propriétaire doit descendre à la cave avec une bougie pour régler le problème.)

Mais attention, certains propriétaires précautionneux gardent une bougie près du tableau électrique juste au cas où, alors qu’il n’y a aucun problème. (Mais dans ce cas il n’y aura pas de cire à terre.)

Observez, regardez, et fiez-vous à vos sens.

Autres points à vérifier lors d’une visite

• Quelle est la dernière rénovation de la cuisine ?
• De quand date chaque appareil électronique ?
• De quand datent les salles de bains ?
• Quand les fenêtres ont-elles été changées ?
• Quelles sont les rénovations importantes entreprises depuis les 10 à 15 dernières années ?
• De quand date la toiture ?

Pour un appartement en PPE, l’année de construction de l’immeuble et son entretien sont des éléments clés.

Vous pourriez visiter un appartement qui a été remis à neuf il y a 5 ans et qui est parfait, mais dans un immeuble avec un gros déficit d’entretien. À un certain moment, des rénovations importantes devront être entreprises.

Dans ce cas de figure, un fond de rénovation confortablement approvisionné compensera cet inconvénient. Mais s’il n’y a plus rien sur le fond de rénovation, attendez-vous à devoir rajouter des fonds pour de futurs travaux.

Une check-list pour vos visites

Vous pouvez créer une liste de vérification pour vous aider lors de vos visites. Il en existe des toutes prêtes, mais le mieux est de faire votre propre check-list.

Vos critères et vos impératifs vous sont propres. Il s’agit de votre projet, de votre vie.

Un mot au sujet du « coup de cœur »

Avec mes dix ans d’expérience dans l’immobilier, j’ai pu déterminer qu’il existe deux sortes de coups de cœur :

1) Le coup de cœur irrationnel

Vous faites une visite et vous avez le coup de cœur. Le cachet de la maison, les boiseries…, vous êtes sous le charme.

Il manque une chambre, le jardin est orienté au nord, la chaudière est en fin de vie, les fenêtres sont des passoires, mais vous ne voyez aucun de ces facteurs parce que vous avez le « coup de cœur ».

D’expérience, ce genre de coup de cœur est comparable à ce qui se passe quand je bois trop et trop vite. Ça monte vite à la tête et cela vous met dans un état d’euphorie. Mais le lendemain, avec la gueule de bois, ce n’est plus la même histoire ! 

Je n’ai jamais vu une seule vente aboutir lorsque l’acheteur a ce type de coup de cœur. Tôt ou tard, la personne va se rendre compte que son attitude n’est pas rationnelle et laissera tomber.

Mais il existe un autre type de coup de cœur.

2) Le coup de cœur rationnel

Cela fait plus d’un an que vous cherchez. Plusieurs bonnes affaires vous sont passées sous le nez. Vous avez affiné vos critères. Vous savez exactement sur quels points vous êtes prêt à faire des compromis, et sur quels critères vous êtes intransigeant.

Vous visitez un bien et vous cochez tous les points de votre check-list qui correspondent à vos critères.

Vous avez le coup de cœur !

En vérité, vous avez enfin trouvé ce que vous cherchiez. L’euphorie qui monte en vous à ce moment-là n’est pas irrationnelle. C’est simplement que vous envisagez le bout du tunnel et ça vous met de bonne humeur.

Ce type de coup de cœur est le résultat de beaucoup de travail, c’est réfléchi, calculé, rationnel.

Prenez un peu de recul

Cela ne veut pas dire que vous devez vous donner une semaine pour vous décider. Mais vous devez prendre un peu de recul. Dormez une fois dessus.

Je ne pense pas qu’il soit raisonnable de ne visiter qu’un seul bien. Mais vous ne devez pas non plus en visiter 25 pour vous faire une idée de ce qui est juste et de ce qui ne l’est pas.

Faut-il prendre des photos pendant la visite ?

Il est démontré que lorsqu’on remplace notre mémoire par un gadget électronique, on se souvient moins bien des choses.

D’expérience, les gens qui prennent des photos pendant la visite au lieu de regarder les choses eux-mêmes ne sont pas mûrs. Il s’agit de personnes qui n’ont pas encore pris la décision d’acheter.

Regardez, observez, touchez, respirez, sentez les choses. Des photos ne prendront pas la décision d’acheter à votre place.

Après la première visite, faites votre propre estimation de la valeur du bien

Beaucoup d’acheteurs demandent au courtier : « Est-ce que le prix est négociable ? ». Je pense que ce n’est pas la bonne question.

La question à se poser est : « est-ce que le prix est juste ? »

Vous avez meilleur temps de poser la question suivante : « Comment avez-vous estimé la valeur du bien ? »

Si le prix demandé est juste et que vous essayez de le négocier, vous pourriez perdre l’affaire.

Si le prix est de toute évidence exagéré, vous vous en êtes certainement déjà rendu compte rien qu’en analysant l’annonce. Et dans ce cas vous savez déjà qu’il est négociable vu le caractère déraisonnable de l’offre affichée, alors inutile de poser la question.

À ce stade, vous aurez visité de nombreux biens similaires dans la région. Vous êtes en train de devenir un pro de l’estimation de ce type de biens là.

Même si beaucoup de propriétaires ont une tendance naturelle à surévaluer la valeur de leur bien, et même si beaucoup de courtiers et courtières n’osent pas les contredire – au risque de ne pas gagner le mandat –, vous ne pouvez pas partir du postulat que tous les biens sont surévalués.

Demandez l’extrait du Registre foncier de la parcelle ou de l’appartement. Dans les cantons où la police d’assurance incendie est obligatoire, demandez une copie de celle-ci.

Voici les dénominations des polices d’assurance incendie par canton :

• Fribourg ECAB : Établissement cantonal d’assurance des bâtiments,
• Vaud ECA : Établissement cantonal d’assurance,
• Neuchâtel : ECAP- Établissement cantonal d’assurance et de prévention,
• Jura : Établissement cantonal d’assurance immobilière et de prévention (ECA Jura),
• Valais : l’assurance est facultative,
• Genève : l’assurance est facultative

Sur cette assurance, vous allez trouver le volume de la maison. Cette information vous aidera à estimer la valeur correcte.

Les valeurs assurées ne sont pas représentatives de la valeur du bien. Les assureurs utilisent leurs propres méthodes, qui ne sont pas comparables aux méthodes d’estimation de la valeur de marché.

Les coûts de construction à neuf se calculent sur base des volumes. Comme le bien que vous envisagez d’acquérir n’est pas neuf, vous devrez déduire une partie de sa valeur à neuf pour tenir compte de l’effet du temps.

Pour un appartement en PPE, vérifiez les surfaces vous-mêmes. Je veux dire par là qu’il faut que vous preniez votre laser-mètre ou mètre et que vous mesuriez l’appartement.

Pour les appartements, les prix s’estiment selon les mètres carrés de surface habitable.

Voici un article qui vous explique tout ce que vous devez savoir sur la manière de mesurer la surface habitable d’une habitation :

Comment calculer une surface habitable dans le canton de Vaud

Les bases de l’estimation immobilière sont détaillées ici :

Comment calculer la valeur de mon bien immobilier ?

Les documents et les questions à demander lors d’une visite

Fondamentalement, vous devriez demander tous les documents et poser toutes les questions dont les réponses vous seront nécessaires pour vérifier l’estimation de la valeur du bien.

Comme nous l’avons vu, la question « Est-ce que le prix est négociable ? » n’est pas utile. Une autre question que de très nombreux potentiels acheteurs posent est : « Pourquoi est-ce que les propriétaires vendent ? ».

D’expérience, lorsque les potentiels acquéreurs posent cette question, ce qu’ils veulent réellement savoir c’est s’il y a une situation, dans le voisinage ou avec cette maison ou cet appartement, qui fait que le propriétaire veut partir d’ici. Mais je vous assure que même si vous posez la question de manière frontale, vous n’obtiendrez pas la bonne réponse.

Ce que je veux mettre en évidence ici, c’est que vos questions doivent être les plus factuelles possibles, du genre : date de construction, date de rénovation, consommations, etc.

Mais si vous demandez « Est-ce que le quartier est agréable ? », vous pouvez être certain que la réponse sera « Oh oui ! ».

En ce qui concerne l’état du bien, vous devez l’observer vous-même.

Pour un appartement en PPE, vous devez absolument obtenir et lire les documents suivants :

• Les comptes rendus des assemblées des copropriétaires pour les 3 à 5 dernières années.
• Prêtez attention à l’ambiance générale dans la copropriété. Si la réunion commence par « Madame Schmoutz (qui habite en dessous de l’appartement que vous convoitez) nous fait part, pour la quinzième année consécutive, de ses griefs concernant le bruit des enfants qui parlent dans le couloir lorsqu’ils rentrent de l’école », alors que vous êtes les parents de trois diables de Tasmanie de 3, 6 et 9 ans, il se peut que cet appartement-là ne vous permette pas de vous y épanouir.
• Les comptes de la PPE. Combien y a-t-il dans le fonds de rénovation, y a-t-il de gros travaux prévus ? Des appels de fonds vont-ils être nécessaires pour couvrir les travaux ? Etc.
• En ce qui concerne l’environnement, faites le tour du quartier, lisez le journal de la commune, lisez le site internet de la commune, etc.

Vous pouvez très bien acheter une maison ou un appartement qui doit être rénové de fond en comble. Ce n’est pas un problème, à moins que vous n’ayez pas le budget pour les rénovations.

Pour vous aider, je vous recommande la lecture de l’article suivant concernant les documents qu’un propriétaire devrait être désireux de vous fournir afin de vous aider dans votre processus de décision :

Quels sont les documents à fournir pour la vente d’un bien en Suisse ?

La deuxième visite

Je vous conseille fortement de faire deux visites avant de soumettre une offre.

Si le marché est très tendu, que votre estimation correspond au prix demandé et que tous les voyants sont au vert, rien ne vous empêche de prendre votre offre avec vous et de la soumettre à la fin de votre deuxième visite.

Votre point de vue sera déjà différent. Vous allez remarquer des détails qui vous ont échappé lors de la première visite. C’est une bonne chose.

Vérifiez tous les points que vous vouliez vérifier. Complétez votre check-list. Posez des questions précises.

Ce que vous devez retenir

• Avant la visite, vérifiez les informations dans l’annonce et dans le dossier.
• Lors de la visite, allez du plus large au plus précis.
• Commencez par répondre vous-même à des questions très ouvertes, du genre : « Est-ce que je veux vivre ici ? ».
• Et seulement après avoir déterminé que vous pouviez vous projeter dans cet endroit, vérifiez les choses plus en détail.
• Obtenez toutes les informations nécessaires afin de faire votre propre estimation de la valeur du bien.
• Si le bien rentre dans vos critères et qu’il vous intéresse, faites une deuxième visite.

Cet article fait partie de notre dossier Acheter un bien immobilier en Suisse, n’hésitez pas à le consulter dans son ensemble.