La vente d’un bien immobilier sous curatelle

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Table des matières

C’est pourquoi la grande majorité des gens qui en sont à ce stade de leur vie vont être pris en charge dans un EMS.

Se pose alors la question du payement des frais de l’EMS. Une autre question est : « Que faire du bien immobilier ? ».

Chaque cas de figure sera différent et il n’est pas possible de fournir des explications pour tous les cas.

La vente d’un bien sous curatelle, une étude de cas

En revanche, je viens de conclure la vente d’une villa à Mont-sur-Lausanne, qui appartenait à une personne en EMS. Cette vente a dû être approuvée par la justice de paix, car la dame était sous curatelle.

Je vous propose de vous expliquer les grandes lignes de cette vente. Une étude de cas pratique, sans entrer dans des détails confidentiels.

Contexte

Madame Bolomey (appelons la ainsi) est en EMS depuis quelques mois. Elle passait des jours heureux dans sa grande villa de Mont-sur-Lausanne dans laquelle elle vivait seule depuis le décès de son mari il y a 10 ans.

Ses deux filles l’aidaient pour certaines tâches administratives et dans la vie de tous les jours.

Mais assez brusquement, l’état de santé de Madame s’est dégradé et l’environnement d’un EMS est devenu nécessaire.

Les deux filles de cette charmante dame s’entendent bien. Elles ont chacune leur vie et sont propriétaires de leur maison.

Madame Bolomey dispose des fonds nécessaires pour couvrir ses frais d’EMS pendant plusieurs années. Elle ne va pas pouvoir rentrer chez elle. Son médecin est très clair à ce sujet.

C’est à ce moment-là que ses filles m’ont demandé d’estimer la valeur de sa maison ainsi que des conseils sur la bonne manière de procéder.

Voilà le contexte général. Une dame en EMS. Une grande maison inoccupée. Deux filles qui ne sont pas particulièrement attachées à cette maison. Comment procéder ?

Dans les grandes lignes, une vente immobilière soumise à l’approbation de la justice de paix va se dérouler comme suit :

• Déterminer si le ou la propriétaire dispose de la capacité de discernement ;
• Nomination officielle d’un curateur ou d’une curatrice ;
• Mandat de vente immobilière ;
• Trouver un acquéreur solvable ;
• Faire approuver la vente par la justice de paix ;
• Finaliser la vente chez le notaire.

Je vais détailler chacune de ces étapes en vous donnant des ordres de grandeur des délais à prévoir.

Concernant les délais, dans ce cas nous avons travaillé en flux très tendu. La curatrice et moi-même avons gagné du temps là où nous le pouvions. J’ai conseillé un notaire redoutablement efficace et vif d’esprit. Entre notre premier contact et la fin de la vente, sept mois se sont écoulés. De l’avis du notaire, cela a été hyperrapide.

Reprenons maintenant notre histoire.

Madame Bolomey peut-elle signer un mandat de vente et se rendre chez le notaire pour signer l’acte de vente ?

Selon ce que ses filles m’expliquent, il est très peu probable que leur mère dispose de la capacité de discernement pour ce genre de décision.

Je propose que le médecin de la dame établisse une attestation comme quoi elle dispose bien de la capacité de discernement.

Vous vous en doutez, le médecin a attesté le contraire. À partir de ce moment-là, il est devenu évident que la vente devrait passer par la nomination d’un curateur ou d’une curatrice et par l’approbation de la justice de paix.

La nomination d’un curateur ou d’une curatrice

Le principe directeur de la justice de paix est d’aider les personnes qui en ont besoin, pour s’assurer que leurs intérêts soient défendus.

La justice de paix peut nommer elle-même un curateur ou une curatrice. Mais si l’on peut leur soumettre un candidat, c’est bien mieux.

L’une des deux sœurs habite en Suisse et se propose comme curatrice.

Elle téléphone à la justice de paix pour entamer la procédure. Nous sommes début décembre. Elle obtient un rendez-vous en février.

La juge de paix, lors de cette entrevue, s’assure que la curatrice n’a pas de conflit d’intérêts dans cette affaire. D’autres points sont vérifiés tels qu’un extrait de l’office des poursuites, un certificat de bonne vie et mœurs, etc.

La juge donne verbalement son accord à la fille de Madame Bolomey pour qu’elle soit nommée curatrice. Mais il faudra un mois de plus pour recevoir la nomination officielle, qui elle-même ne devient valable qu’après l’écoulement d’un mois de recours.

L’estimation et le mandat de vente

Dans tous les cas de figure, j’apporte un soin particulier à l’estimation du bon prix de marché du bien. Mais dans le cas d’une vente qui devra être approuvée par la justice de paix, il est encore plus important de bien s’y prendre.

La villa à estimer est une belle maison sur un grand terrain avec une magnifique vue sur le Léman et le Jura.

Mais tout n’est pas rose.

Un pylône de ligne à haute tension est érigé sur la parcelle. La ligne traverse toute la parcelle en sa diagonale.

L’autre problème est le bruit de l’autoroute qui est à quelques centaines de mètres en contrebas.

L’impact de ces deux nuisances est difficile à estimer, car cela va dépendre du point de vue subjectif des acquéreurs.

Je sais d’expérience que les lignes à haute tension rebutent une grande majorité d’acheteurs. Mais je sais également que certaines personnes n’y accordent pas d’importance.

Les nuisances sonores de l’autoroute sont elles aussi très relatives. Cela va dépendre des compromis que l’acheteur est prêt à faire. D’un autre côté, la position de la maison lui assure une vue imprenable sur le lac, les Alpes et le Jura, avec des couchers de soleil à couper le souffle.

J’ai effectué quatre estimations. Deux selon des hypothèses optimistes, deux autres selon un scénario pessimiste. Et pour chaque scénario j’ai utilisé la méthode intrinsèque ainsi que la méthode hédoniste.

J’ai ficelé le tout selon le format préconisé par le Manuel suisse de l’estimateur. C’est celui que les juges ont l’habitude de recevoir pour les estimations ou expertises immobilières.

J’ai présenté l’ensemble à la curatrice, et nous avons décidé d’un commun accord d’afficher le montant le plus élevé des quatre scénarios afin de tester le marché.

La vente à proprement parler

Je traite du sujet de la vente immobilière dans de très nombreux autres articles. Dans les grandes lignes, j’ai réalisé un dossier en béton présentant tous les avantages de la propriété, accompagné d’une visite virtuelle, de plans mis au propre et d’une stratégie marketing bien étudiée.

Le défi a bien évidemment été de trouver des acheteurs pour lesquels la ligne à haute tension ne serait pas un problème.

J’ai organisé de très nombreuses visites lors desquelles j’ai fourni toutes les informations en toute transparence.

L’acheteur a été trouvé..

L’approbation de la vente par la justice de paix

Pour cette étape, je dois dire que les connaissances que j’ai acquises durant mon Brevet fédéral m’ont vraiment été bien utiles.

J’ai compilé un dossier dont voici la table des matières :

Dossier à l’attention de la justice de paix

Vente de l’immeuble XXX de la commune du Mont-sur-Lausanne

Propriété de : Madame XXX

Nom de la Curatrice

Table des matières

1. Rapport d’estimation
2. Extrait du Registre foncier
3. Extrait du cadastre des restrictions de droit public à la propriété foncière
4. Extrait du règlement et police des constructions
5. Polices ECA villa et garages
6. Plans de la villa
7. Plan de situation, cadastre du bruit routier, ligne à haute tension
8. Cadastre des sites contaminés ou pollués
9. Estimation hédoniste Wüest Partner optimiste
10. Estimation hédoniste Wüest Partner pessimiste
11. Actions de commercialisation :

• Mandat de courtage
• Annonces publiques
• Site internet dédié et plaquette de vente
• 60 personnes intéressées et rapport d’activité
• Réactions des potentiels acheteurs
• Offres reçues, négociation et défense des intérêts de la mandante
• Certificat Énergétique Cantonal des Bâtiments
• Projet d’acte de vente conditionnelle

Cette étape est cruciale.

Rappelez-vous : la justice de paix veut s’assurer que les intérêts des personnes qu’elle prend sous son aile soient bien défendus.

Une estimation bâclée ou simplement mal présentée, un prix de vente irréaliste, des offres mal argumentées et une négociation qui ne montre pas la défense des intérêts du propriétaire vendeur obligeraient la justice de paix à ne pas approuver la vente.

Ne me demandez pas pourquoi, mais ce genre de travail administratif bien lourd ne me dérange pas du tout. Au contraire, j’y trouve un certain plaisir.

Ce n’est pas la paperasserie qui me motive, mais bien le challenge que représente le fait d’aider un juge à prendre sa décision en lui amenant les bons arguments.

Je pense qu’il y a aussi la satisfaction du travail bien fait.

Une fois que le dossier est entre les mains de la justice de paix, il lui faut le temps de tout vérifier et de rédiger sa décision.

Cette décision, une fois communiquée, ne sera valable qu’après l’écoulement de trente jours de droit de recours.

La signature de l’acte de vente

Une fois que la décision rendue par la justice de paix est définitive et exécutoire, c’est-à-dire que les délais de recours sont échus et que plus personne ne peut s’y opposer, alors la vente peut avoir lieu.

Bien que plus solennelle, en comparaison avec les étapes précédentes, il ne s’agit plus que d’une dernière formalité chez le notaire.

Le montant total a été versé par les acheteurs sur le compte du notaire, qui procédera au changement de propriétaire.

Et tout est bien qui finit bien.

Quelques conseils pour réussir la vente en passant par la justice de paix

Dans cet exemple, il y a plusieurs points sur lesquels nous avons gagné du temps. Premièrement, les filles de la propriétaire avaient les idées bien claires concernant ce qu’elles voulaient réaliser. Elles étaient parfaitement d’accord l’une et l’autre. Cela facilite les choses.

Dès que la juge de paix a donné son accord verbal pour la nomination de la curatrice, nous avons commencé les démarches de vente.

Nous avons pu, en accord avec la justice de paix, soumettre le dossier de vente pour son approbation avant même que la nomination de la curatrice ne soit définitive.

La curatrice a fréquemment joué le rôle de coursier pour apporter ou aller chercher les dossiers et éléments nécessaires directement dans les bureaux de la justice de paix. Aller à la poste pour déposer un recommandé ou se rendre en personne à l’office de la justice de paix peut être assez similaire et fera gagner du temps. Demandez toujours un récépissé lorsque vous lui apportez des pièces.

Faites appel à un courtier ou à une courtière professionnelle qui a de l’expérience avec la justice de paix.

Expliquez bien aux acheteurs quelles sont les étapes et pourquoi la vente est conditionnée à l’approbation de la justice de paix.

Orientez les acheteurs vers un notaire qui traite ses dossiers rapidement.

En alignant un maximum de ces facteurs, la vente pourra se faire « rapidement ». En matière de justice, « rapidement » se traduit par « en moins d’une année ».

Voici une illustration de la chronologie des événements.

Ce qu’il faut retenir concernant la vente d’un bien immobilier sous curatelle

Le propriétaire d’un bien immobilier peut décider de le vendre même s’il se trouve en EMS. Mais il faut qu’il dispose de la capacité de discernement.

Si le propriétaire ne dispose pas de la capacité de discernement pour ce type de décision, un curateur ou une curatrice doit être nommé.

Le curateur fera estimer la valeur vénale du bien et choisira la bonne agence pour défendre les intérêts du propriétaire vendeur.

La mise en vente du bien doit être gérée dans l’intérêt du vendeur.

L’approbation de la vente se fait par la remise d’un dossier, bien présenté et complet, à la justice de paix. 

Ce n’est qu’après la décision de la justice de paix que la vente peut avoir lieu.

Cet article fait partie de notre dossier “La vente immobilière : le guide complet“, n’hésitez pas à le consulter pour aller plus loin.