La vente à terme

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La grande majorité des ventes immobilière en Suisse sont des ventes à terme. Ce type de vente permet au propriétaire vendeur d'avoir la certitude qu'à une date donnée, il sera payé.

Cela donne au vendeur le temps de libérer les lieux.

Pour les acheteurs, la vente à terme permet de s'engager tout en ayant plus de temps pour résilier son bail, financer l'achat aux meilleures conditions et emménager à une date convenue.

Qu’est-ce qu’une vente à terme ?

La vente à terme est un contrat authentique (fait par un notaire) par lequel les parties (acheteurs et vendeurs) sont d’accord sur tous les éléments de la vente.
Un accord (l’acte de vente) est signé devant un notaire, mais la vente sera exécutée plus tard (au terme).
« Terme » veut ici dire « la date à laquelle une obligation doit être exécutée ».

Les étapes d’une vente à terme

  • Un accord est trouvé au sujet du prix de vente.
  • Le terme de la vente est fixé de commun accord.
  • Un projet d’acte de vente est rédigé et transmis aux parties par le notaire.
  • Avant la signature, l’acompte est versé par les acheteurs.
  • L’acte est signé.
  • Un droit d’emption est inscrit au Registre foncier.
  • Au terme de la vente, les acheteurs versent le solde du prix de vente.
  • Le notaire fait inscrire le transfert de propriété au Registre foncier.
  • La remise des clés a lieu (les vendeurs livrent le bien immobilier).
  • Si nécessaire, un décompte acheteur/vendeur est calculé.

Le versement d’un acompte

En règle générale, un acompte de 10% est versé par les acheteurs sur le compte du notaire avant la signature de l’acte de vente à terme. Ce n’est pas une obligation légale mais bien un usage.

Les parties peuvent donc en convenir autrement. Vous pouvez par exemple convenir d’un montant d’acompte plutôt que d’un pourcentage.

Je déconseille très fortement aux propriétaires d’accepter la signature d’une vente à terme sans un minimum d’acompte.

Les raisons de mon conseil sont les suivantes : les acheteurs doivent apporter 20% de fonds propres dont un minimum de 10% en cash.

S’ils ne disposent pas de cette somme à la signature, quelle garantie pouvez-vous avoir qu’ils en disposeront au terme ?

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Quand le vendeur peut-il recevoir l’acompte ?

En règle générale, l’acompte peut être tout de suite versé au propriétaire vendeur.

Dans de rares cas, si le notaire n’est pas certain de disposer de suffisamment d’argent pour rembourser les prêts hypothécaires, le deuxième pilier ou autres hypothèques, il pourrait décider de ne pas libérer l’acompte tant que les comptes ne sont pas précis.

Sur mes 100 dernières ventes, ce cas de figure ne s’est présenté qu’une seule fois. C’est vous dire si c’est exceptionnel.

La vente à terme et le financement de l’achat

Lors d’une vente à terme, les acheteurs disposent d’un délai jusqu’au terme de la vente pour obtenir leur financement.

Malgré cette flexibilité, je déconseille très fortement de prendre le risque de signer un acte de vente à terme sans être certain qu’au moins une banque sera d’accord pour financer l’achat.

En revanche, le bien n’étant pas encore acheté avant la signature du contrat chez le notaire, il convient d’obtenir ce que nous appelons, dans le jargon, un  «accord de principe ».

Un accord verbal est valable. Mais il sera rassurant, et pour le vendeur, et pour le notaire, que les acheteurs fournissent une trace écrite, par exemple un e-mail de leur banquier, confirmant cet accord de principe pour ce bien immobilier là, au prix convenu.

Certains courtiers en hypothèque fournissent aux acheteurs une « attestation » du montant maximal de leur financement. Ceci n’est pas encore un accord de principe.

L’accord de principe, pour être valable, doit préciser le bien et le prix avec lequel la banque est également d’accord.

Quel est le délai habituel lors d’une vente à terme ?

Le terme peut varier très fortement selon les cas. Cela peut aller de quelques semaines à plusieurs mois voire plusieurs années. La validité théorique la plus longue d’un acte de vente à terme serait de 10 ans, ce qui correspond à la durée maximale de l’inscription d’un droit d’emption.

De ce que j’ai pu observer, le terme va varier, selon ce qui convient le mieux aux parties, entre 3 et 9 mois.

Protection pour le vendeur ou pour l’acheteur

Du point de vue du vendeur

Lors d’une vente à terme, l’une des craintes possibles d’un vendeur est : « Est-ce que je vais être payé au terme ? ».

Pour que les gens ne signent pas un contrat de vente à terme à la légère, le notaire va prévoir une peine conventionnelle. C’est-à-dire un montant que les acheteurs devront payer au vendeur s’ils ne respectent pas leurs engagements.

Voici d’ailleurs une autre raison de demander le versement d’un acompte de 10% avant la signature de l’acte. Car les 10% correspondent aussi à la peine conventionnelle.

En cas de non-paiement du solde du prix de vente par les acheteurs, le vendeur conservera l’acompte.

De cette manière, la peine conventionnelle lui sera automatiquement versée sans qu’il doive entreprendre d’autres démarches.

Du point de vue des acheteurs

Une appréhension que les acheteurs peuvent avoir concerne la livraison de la maison. Que se passe-t-il si le vendeur change d’avis et ne leur donne pas les clés de la maison ou de l’appartement ?

Si c’est le vendeur qui refuse d’exécuter le contrat notarié, dans ce cas, il devra rembourser l’acompte et verser un dédommagement de 10% du prix de vente.

Protection pour les acheteurs

Une autre crainte que les acheteurs peuvent avoir concerne des éventuels changements qui pourraient être apportés à la propriété entre le moment de la signature de l’acte et le terme.

Quelques exemples de ce type de modification seraient : la modification d’une servitude de passage en faveur du voisin ; ou l’inscription d’un droit d’habitation en faveur de la fille du propriétaire. (Il s’agit d’exemples inventés pour les besoins de cet article.)

La solution pour empêcher la moindre modification de l’état juridique de la parcelle est d’y faire inscrire un droit d’emption en faveur des acheteurs.

« Emption » vient du latin et signifie « achat ». Le droit d’emption est un droit d’achat. Ce droit, inscrit au Registre foncier, renseigne et indique, entre autres, aux autres notaires que cette parcelle ne peut être achetée que par les personnes qui bénéficient de ce droit.

Ceci permet également d’éviter que le bien soit vendu deux fois, entre nous soit dit.

Explications concernant l’acte authentique

Un contrat signé devant un notaire s’appelle un acte authentique.

En Suisse, une vente immobilière n’est valable que si elle est réalisée devant un officier public.

Dans les cantons de Vaud, de Genève, du Jura, de Fribourg, du Valais et de Neuchâtel, les officiers publics sont des notaires.

Le notaire va vérifier (rendre authentiques) un ensemble de points, à commencer par l’identité des vendeurs et des acheteurs.

L’article suivant vous explique chaque point d’un acte authentique d’une vente à terme :

L’acte authentique : le guide complet

Différence entre une vente à terme et une vente directe

Lors d’une vente directe, la totalité du prix de vente est versée chez le notaire le jour de la vente. Les clés du bien sont remises par l’ancien propriétaire au nouveau. Les lieux sont déjà libérés.

Peu de ventes se font de cette manière, car il est rare que les lieux soient déjà vides. Il est également rare que l’acheteur dispose de la totalité de la somme avant la signature.

Des précautions sont prises pour éviter ce type de désagrément. La principale précaution étant la vente à terme.

Mais une vente directe nécessite moins d’interventions de la part du notaire. Entre autres, il n’y a pas d’inscription d’un droit d’emption au Registre foncier.

Comparaison des frais entre une vente à terme et une vente directe

Voici un exemple concret de la différence de coût entre une vente à terme et une vente directe, pour l’achat d’un bien immobilier d’une valeur d’un million de francs suisses dans le canton de Vaud.

Les montants sont en francs suisses.

Vente à terme

Vente directe

Émoluments de l'acte

3'715,65

3'096,40

Émoluments du Registre foncier

1'700,00

1'800,00

Total

5'415,65

4'896,40

Comme vous pouvez le constater, la différence n’est pas énorme, surtout lorsqu’elle est mise en relation avec les montants en jeu.

La vente directe avec paiement différé

Je vous livre ici une astuce de pro. C’est une solution hybride entre la vente directe et la vente à terme : la vente directe avec paiement différé.

Cette solution ne pourra être appliquée que dans un cas de figure précis  : lorsque le terme de la vente est d’au maximum un mois.

Cette solution évite les frais d’inscription d’un droit d’emption.

L’acte de vente est signé. Un acompte est versé. Le solde du prix de vente doit être versé dans les 30 jours suivant la signature.

Bien entendu, acheteur, vendeur et notaire doivent être d’accord avec le contrat.

Cette option doit être bien étudiée, car les acheteurs doivent s’assurer qu’ils arriveront à faire transférer tous leurs fonds dans les temps. Ce qui peut parfois poser un problème au niveau du versement du deuxième pilier, par exemple.

Dans ce type de contrat, une peine conventionnelle peut être incluse afin de garantir les droits des parties.

Différence entre la vente à terme et la promesse d’achat-vente

La promesse d’achat-vente est surtout utilisée lorsqu’une condition doit être remplie. Par exemple, si la vente dépend de l’obtention d’un permis de construire.

En très simplifié, l’acte de la promesse d’achat vente dit « L’acheteur s’engage à acheter au vendeur, qui s’engage à vendre au prix de X, à condition qu’un permis de construire soit délivré avant le ___ / ___ / _______ »

Dans le cas de la vente à terme, la vente est faite dès que l’acte est signé.

Dans le cas d’une promesse d’acheter et de vendre, une ou plusieurs conditions doivent être réalisées avant que la vente ne puisse être faite. Il s’agit d’une sorte de pré-contrat.

Mais bien que ce pré-contrat ne soit pas définitif, pour être valable, il doit être fait devant notaire.

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En conclusion

La vente à terme permet de se mettre d’accord maintenant, tout en se laissant le temps d’organiser les autres éléments d’une vente immobilière.

Dès que l’acte est signé devant un notaire, la vente est valable, même si elle sera exécutée plus tard.

Des sécurités sont prévues, aussi bien pour les acheteurs que pour les vendeurs.

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

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