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Le point de départ de l’estimation d’une villa à rénover
Pour déterminer la valeur d’une villa qui doit être rénovée, vous devez partir du postulat suivant : combien coûterait la construction d’une villa neuve de cette taille (surfaces, volumes, nombre de pièces, etc., identiques) ?
Sachant que la villa n’est pas neuve, il faudra alors déduire une partie de sa valeur à neuf afin d’en déterminer sa valeur de marché actuelle.
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Je récupère mon guide offert !Comment déterminer la vétusté ?
Une des méthodes pour estimer la déduction à la suite de la vétusté – dépréciation due aux effets du temps –, est de retirer 1% de la valeur à neuf par année d’âge de la maison.
On retient 1%, à condition que la maison ait été bien entretenue et qu’elle n’ait pas souffert outre mesure du climat, par exemple.
Si des rénovations ont été entreprises depuis la construction, ce qui est très probable, il conviendra d’ajuster ce pourcentage en le réduisant proportionnellement aux rénovations.
Une autre manière de faire, tout aussi logique, est de faire la liste des travaux nécessaires afin d’amener la maison à un état quasi neuf, et de chiffrer le coût de ces rénovations.
Bien entendu, tout ceci est à relativiser. Si vous-même, vos parents, vos frères et sœurs ou vos oncles et cousins travaillez toutes et tous dans une branche du bâtiment et que vous passez vos soirées et week-ends à rénover la villa en famille, les calculs seront très différents.
Mais même dans ce cas, l’estimation de la valeur de la villa passera par une estimation de ses coûts de rénovation.
Démonstration par l’exemple de l’estimation de la valeur d’une villa à rénover
J’ai eu récemment l’occasion d’estimer puis de vendre une villa à rénover. En voici les caractéristiques :
Localité | Région morgienne, à 10 km au nord de Morges |
Surface du terrain | 1'000 m² |
Volume de la maison selon l’ECA | 745 m3 |
Année de construction | 1972 |
Rénovations | Fenêtres en 1990 |
Chauffage en 2008 | |
Tout le reste est d’origine | |
Type de construction | Préfabriqué béton pour le sous-sol et le rez. Premier étage sous combles en ossature bois. |
Type de maison | Villa individuelle |
Voici quelques photos de la maison.
Estimation de la valeur selon la méthode intrinsèque | |||
m² ou m³ | Prix unitaire | Valeur | |
Terrain | |||
Parcelle n° 000 | 1'000 m² | CHF 500 | CHF 500'000 |
Construction | |||
Construction valeur à neuf | 690 m³ | CHF 750 | CHF 517'500 |
Construction valeur à neuf des garages | 55 m³ | CHF 350 | CHF 19'250 |
Vétusté | |||
Sur 48 ans (– 0.9 %/an) | – 43% | x | – CHF 231'876 |
Aménagements extérieurs | |||
Terrasses, gazon, végétation, haie, place goudronnée, escaliers, clôture, etc. | 712 m² | CHF 50 | CHF 35'600 |
Frais annexes | |||
7% de la valeur nette de la construction (permis, taxes, raccordements…) | 6% | x | CHF 18'292 |
Total valeur intrinsèque | CHF 858'766 | ||
Note : pour des explications détaillées concernant cette méthode d’estimation, je vous invite à lire l’article : Comment calculer la valeur de mon bien immobilier ?
Estimation de la valeur des rénovations de la villa
Une autre méthode pour estimer les frais de rénovation est de dresser la liste des éléments à rafraîchir et de déterminer les coûts de chacun.
Comme pour toute estimation, il faut faire preuve de jugement, de pondération et de logique. Les coûts que vous allez voir dans le tableau ci-dessous sont des approximations réalistes.
Mais selon vos talents de négociateur, les concessions que vous êtes prêt à faire, le temps dont vous disposez, votre savoir-faire, etc., les chiffres vont évidemment varier.
Budget indicatif pour les rénovations d'une villa individuelle | |
Type de travail | Coût approximatif estimé |
Toiture + isolation | CHF 38'000 |
Panneaux solaires | CHF 18'000 |
Isolation périphérique | CHF 45'000 |
Fenêtres | CHF 25'000 |
Salle de bains 1er | CHF 17'500 |
Salle de bains rez | CHF 12'500 |
Cuisine | CHF 25'000 |
Sols et escaliers | CHF 22'500 |
Murs et plafonds | CHF 20'000 |
Isolation murs et plafonds caves | CHF 10'000 |
Électricité | CHF 15'000 |
Total approximatif estimé | CHF 248'500 |
Dans le tableau de calcul de la valeur intrinsèque, il est fait mention d’une décote de 232’000.- francs.
Ici, le budget travaux est légèrement supérieur, à 248’500.- francs.
Dans les faits, les fenêtres ayant été changées par des châssis alu-bois avec double vitrage isolant, elles pourront encore résister 15 à 20 ans avant de devoir être changées, contrairement aux autres postes qui, eux, doivent faire l’objet d’une rénovation avant d’emménager.
Mise en garde
Chaque cas de figure est différent. Les coûts de construction varient en fonction des matériaux et de la qualité des finitions.
Le prix du terrain varie très fortement en fonction d’un ensemble de critères que je vous invite à découvrir : De quoi dépend le prix du terrain dans le canton de Vaud
Il est rare que toute la maison doive être rénovée de fond en comble avant de pouvoir s’y installer. Même dans cet exemple, le chauffage et les fenêtres ont été rénovés, et le reste a été très bien entretenu.
Le rôle du courtier dans le calcul d’une estimation
En tant que courtier en immobilier, mon rôle est de défendre les intérêts des propriétaires qui me mandatent pour la vente de leur bien, aux meilleures conditions possibles.
Pour cela, je dois l’estimer au mieux, tout en gardant à l’esprit qu’un prix n’a de valeur que s’il trouve un acquéreur.
Je dois donc également pouvoir expliquer le prix de vente aux acquéreurs et à leur partenaire financier, la banque.
La méthode que je décris est compréhensible et ne nécessite qu’une simple machine à calculer pour faire les calculs.
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Je réserve mon café-rencontre !En conclusion
Il est tout à fait possible d’estimer la valeur d’un bien immobilier qui doit être rénové.
Le principe général est de déterminer une valeur à neuf et de déduire de cette valeur le coût des rénovations.
Contactez-moi si vous désirez que je vous aide pour faire les calculs !
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