Les éléments essentiels qui doivent être inclus dans un acte de vente immobilier sont :
- Les noms des parties au contrat : acheteur et vendeur.
- La désignation précise de l’objet immobilier vendu. Cette description est celle figurant sur le Registre foncier.
- L’obligation des vendeurs de transférer la propriété et respectivement l’obligation des acheteurs de l’acquérir
- Le prix exact et véridique
- Viennent ensuite les éléments sur lesquels les parties doivent être d’accord pour que la vente puisse avoir lieu, comme la date de réquisition du transfert de la propriété.
Cet article a pour but de vous aider à déchiffrer un acte notarié vaudois.
Bien que les vendeurs soient tout autant concernés par le contenu de l’acte que les acheteurs, mon expérience m’a montré que ce sont surtout les acheteurs qui sont passablement stressés au sujet des implications de ce contrat.
Et c’est compréhensible, les vendeurs, du moment qu’ils reçoivent leur argent, savent que les choses se sont bien passées.
☕ Voici un article particulièrement complet et long, n’hésitez pas à vous installer confortablement et à vous servir un thé ou un café pour une lecture optimale.
Pour vous expliquer, j’ai pris un exemple d’une vente immobilière d’une villa individuelle.
Chaque vente est unique étant donné que chaque bien immobilier est unique. Mais les grandes lignes restent les mêmes. Afin d’être très concret, je vais reproduire des extraits d’actes notariés de différents notaires, et je vais ensuite « traduire » le texte en des termes plus simples.
Chaque notaire est également unique, par conséquent, un notaire pourrait exprimer le même concept avec des mots différents. Mais le concept général sera le même.
Mon objectif n’est pas du tout de me substituer au travail du notaire mais simplement de le faciliter et de vous aider à comprendre ces notions très importantes. Après la lecture de cet article, il vous restera sans doute des questions, que je vous invite à poser directement au notaire qui s’occupe de la vente ou de l’achat de votre bien.
Le simple fait de lire cet article va vous aider à formuler vos questions au notaire de manière efficace.
Le texte mis en page dans les encadrés gris est un copier/coller d’un acte authentique, nous avons procédé ainsi pour simplifier la lecture et la compréhension.
Voici quelques pages d’un acte authentique rendu anonyme.
Connaissez vous notre émission de podcast dédié aux acheteurs ?
La Taverne Immobilière
« Vente à terme » veut dire que la remise des clés va se faire plus tard, à une date déterminée qui sera le terme de la vente.
« Droit d’emption » signifie « droit d’acheter ».
C’est un droit accordé aux acheteurs et qui sera inscrit par le notaire au Registre foncier. Ceci permet de protéger les acheteurs, pour empêcher, par exemple, qu’un autre notaire ne vende la même maison à d’autres personnes dans l’intervalle.
PAR DEVANT GUILLAUME TELL, NOTAIRE à Lausanne pour le Canton de Vaud,
(ci-après : « les vendeurs »),
(ci-après : « les acheteurs »).
Vous l’aurez compris, cette partie de l’acte décrit qui sont les parties, c’est-à-dire les vendeurs et les acheteurs.
I. Exposé préalable
Les vendeurs sont propriétaires, en copropriété, chacun pour une demie, de la parcelle 1 de Lausanne ci-après :
Ici, le notaire va faire une copie de l’extrait du Registre foncier de l’immeuble. Que l’on parle d’un terrain nu, d’une villa, d’un immeuble de plusieurs logements ou d’une part de propriété par étage (PPE), le terme légal est « immeuble ».
Pour ce qui est de la compréhension générale d’un extrait de Registre foncier, je vous invite à lire l’article Explication d’un extrait de Registre foncier.
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Je veux mes conseils gratuits !II. Vente
Objet de la vente
Anthony Stark et Pepper Potts déclarent vendre à Stephen Strange et Cléa Strange qui déclarent acheter, en copropriété, chacun pour une demie :
Tous les engagements pris dans le présent acte par les vendeurs, d’une part, et par les acheteurs, d’autre part, le sont à titre solidaire.
Lorsque des époux sont mariés sous le régime de la participation aux acquêts, la formule est que les deux achètent en copropriété, chacun à parts égales.
Notez que cela ne veut pas dire que vous apportez le même montant de fonds propres. Si l’un apporte plus de fonds propres que l’autre, il y a une créance (une dette) de l’un envers l’autre. Ce qui n’a vraiment d’importance qu’en cas de divorce. Une autre formulation serait celle-ci :
Les acheteurs font consigner au présent acte que, dans l’hypothèse où leurs contributions respectives à l’acquisition, à l’amélioration ou à la conservation de la villa ne correspondraient pas à leurs quotes-parts, toute différence éventuelle donnera lieu à une créance en faveur de celui d’entre eux dont les contributions auront excédé sa part.
Leur attention est attirée sur le fait que cette créance et la dette correspondante devront être portées dans leurs déclarations d’impôt respectives.
Si les acheteurs ne sont pas mariés, ils achètent généralement aussi en copropriété, chacun pour une demie.
La même remarque concernant l’apport des fonds propres à son importance afin de savoir qui récupère combien en cas de revente du bien dans le futur.
Mais dans le cas d’acheteurs non mariés, la créance que l’un créé par rapport à l’autre aura également une incidence au niveau fiscal.
État juridique et matériel
L’immeuble sera transféré dans son état juridique et matériel actuel, que les acheteurs déclarent bien connaître. L’immeuble sus-désigné sera franc de tous droits ou charges autres que ceux mentionnés ci-dessus. En particulier, il sera libre de mention, de charge foncière, d’annotation et d’usufruit.
Beaucoup de notaires prennent également la précaution de préciser la clause suivante :
La villa sera transférée dans l’état matériel actuel, état que les acheteurs déclarent bien connaître, sous réserve d’une usure normale jusqu’au jour du transfert.
D’ici là, tous travaux d’entretien ou de réparation courants restent à la charge des vendeurs. Les locaux seront libres de tout contenu mobilier et nettoyés.
Lors d’une vente à terme, vous vous engagez maintenant et vous prenez possession des lieux plus tard. Il est nécessaire de vous garantir que ce que vous allez recevoir sera dans le même état que lorsque vous l’avez visité.
Les vendeurs certifient que l’immeuble n’est pas inscrit au cadastre des sites pollués et qu’ils n’ont pas connaissance d’atteintes quelconques à l’environnement. Les parties confirment que leur attention a été attirée par le notaire soussigné sur la législation en matière de protection de l’environnement ainsi que sur les recommandations de l’Office fédéral de la santé publique en matière de protection contre le radon. Aucune mesure de radon n’ayant été effectuée, les acheteurs déchargent les vendeurs de toute responsabilité à cet égard.
La grande majorité des sites pollués sont répertoriés sur un cadastre des sites pollués. Mais si les propriétaires vendeurs sont responsables d’une pollution, par exemple à cause d’une fuite de mazout, le principe du pollueur-payeur serait d’application.
En ce qui concerne le radon, il s’agit d’un gaz radioactif qui provient de la désintégration de l’uranium naturellement présent dans les roches et le sol. Certaines régions de Suisse sont connues pour avoir des concentrations élevées en radon, comme le Valais par exemple.
Ce gaz lourd a tendance à s’accumuler dans les caves en terre battue mal aérées. Une carte des concentrations en radon est disponible sur ce site internet.
Mais cette carte ne donne qu’un indice de risque sur une base statistique. Seule une mesure sur plusieurs mois des concentrations en radon à différents endroits de l’habitation permet d’en avoir le cœur net.
La raison pour laquelle le notaire doit le mentionner est qu’il s’agit d’une cause de cancer du poumon. Mais notez tout de même que si vous êtes fumeur, le notaire ne vous mettra pas en garde vis-à-vis des éventuels dangers de la fumée.
Les vendeurs s’affranchissent de toute garantie quelconque pour les défauts éventuels et les acheteurs acceptent d’y renoncer après avoir été dûment informés de la portée de cette clause par les soins du notaire soussigné. L’article cent nonante-neuf (199) du Code des obligations, qui traite des défauts frauduleusement dissimulés, reste toutefois réservé.
Cette clause s’applique pour l’achat de toute construction qui n’est pas neuve. Les vendeurs ne disposant plus de garantie, ils ne peuvent pas non plus vous en fournir.
Cependant, si des défauts connus des vendeurs vous ont été frauduleusement cachés, alors ils en restent responsables.
À titre d’exemple, si les fondations de la maison sont en train de prendre l’eau, et qu’au lieu de drainer les fondations pour résoudre durablement le problème, les propriétaires vendeurs camouflent ce fait en repeignant rapidement les caves pour cacher le défaut le temps des visites, là il y aurait un défaut frauduleusement dissimulé.
Conseil : visitez la maison autant de fois que vous le jugerez nécessaire avant de signer. Si vous avez des doutes sur le bon état de la maison, demandez une inspection par un expert indépendant.
Encore un mot au sujet des garanties :
S’agissant des éventuels défauts matériels, les vendeurs limitent les garanties accordées aux acheteurs aux prétentions dont ils disposent eux-mêmes à l’égard des artisans, entrepreneurs, fournisseurs et autres personnes ou entreprises ayant effectué des travaux sur la villa, le cas échéant. À cet effet, les vendeurs cèdent aux acheteurs, avec effet au jour de la signature de la réquisition de transfert, et dans la mesure autorisée par la loi et la jurisprudence, l’ensemble desdites prétentions, de telle façon que les acheteurs puissent les faire valoir directement. Il leur appartiendra donc d’exercer sous leur seule responsabilité les droits cédés dans les délais et formes prescrits. Les vendeurs s’engagent à transmettre aux acheteurs tous documents et informations qui leur permettront de faire valoir ces droits. Pour autant que de besoin, ils procéderont à première réquisition des acheteurs à toutes déclarations ou démarches juridiques qui s’avéreraient nécessaires à l’exercice desdits droits. Ils donnent en outre procuration aux acheteurs aux fins de les représenter dans ce cadre.
Un gros pâté de texte indigeste pour dire que si les vendeurs disposent de garanties, par exemple sur la plaque vitrocéramique qu’ils ont remplacée il y a 6 mois, ils doivent vous transmettre cette garantie et tous les documents nécessaires.
Les acheteurs déclarent avoir été parfaitement informés concernant tous les droits et charges liés à l’immeuble vendu, à leur entière satisfaction et à l’entière décharge des vendeurs et du notaire.
Lors de la lecture des informations consignées au Registre foncier lors de l’exposé préalable, le notaire vous aura expliqué les différentes servitudes dont vous bénéficiez (droit) ou que vous devez concéder à d’autres (charges).
Ordonnance fédérale sur les installations électriques à basse tension (OIBT)
Selon l’ordonnance fédérale sur les installations électriques à basse tension, tout nouveau propriétaire d’un bien immobilier est tenu de faire vérifier la conformité des installations concernées par une entreprise agréée, si le dernier contrôle date de plus de cinq ans. À cet égard, les vendeurs déclarent qu’aucun contrôle n’est intervenu dans cette période. Les frais de contrôle et les éventuels frais de remise en état seront à la charge exclusive des acheteurs.
OIBT est le sigle d’ordonnance sur les installations à basse tension. Selon cette loi, les installations électriques doivent être vérifiées tous les 20 ans. En cas de changement de propriétaire, un nouveau contrôle doit être fait, sauf si le dernier contrôle date de moins de 5 ans. Le contrôle prend une à deux heures et coûte en moyenne de 250 à 500 francs.
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J’obtiens mon guide !Conseil aux vendeurs
S’il y a plus de 5 ans que le contrôle a été fait, faites-le faire. Vous pourrez alors montrer le rapport aux acheteurs, qui se sentiront rassurés.
Ce genre d’attitude génère de la confiance et facilite grandement la phase de négociation.
Conseil aux acheteurs
Si vous doutez de la qualité de l’installation électrique, parce que vous avez aperçu près du tableau électrique des bougies et des allumettes (signe de nombreux déclenchements des fusibles) ainsi qu’un rouleau de papier-alu (signe que les fusibles ont été trafiqués), et que cela vous empêche de prendre la décision d’achat, faites réaliser le contrôle à vos frais.
Vous en aurez le cœur net.
Article .
Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB)
Les vendeurs ont remis ce jour aux acheteurs, un certificat énergétique cantonal des bâtiments, conformément à l’article 39a de la loi sur l’énergie, ce que confirment les acheteurs.
Ce certificat est obligatoire depuis 2017 dans le canton de Vaud. Cependant, il n’est pas assorti d’obligations, ni pour les acheteurs ni pour les vendeurs.
Gages immobiliers
La cédule hypothécaire de registre ID.007-2004/000727 qui grève en premier rang l’immeuble vendu sera cédée gratuitement en faveur des acheteurs, le jour de la signature de la réquisition de transfert, comme cédule de propriétaire, libre de tout engagement. Les acheteurs deviendront ainsi seuls bénéficiaires et codébiteurs solidaires du titre, à l’entière décharge des vendeurs.
La cédule, du latin schedula, feuillet, de scheda, bande de papyrus, est un papier valeur qui sert à garantir le prêt hypothécaire.
L’idée est la suivante : pour devenir propriétaire, vous allez certainement emprunter une majorité de l’argent nécessaire à une banque.
Cette banque prête sur gage. Le gage est la maison ou l’appartement que vous achetez. Mais comme vous allez y habiter, la banque ne peut pas prendre la maison et la mettre dans son coffre comme elle le ferait si le gage était votre montre, par exemple.
Pour remplacer la maison et tout de même mettre quelque chose dans son coffre, le notaire crée un papier valeur appelé « cédule ».
Habituellement dans le canton de Vaud, la ou les cédules sont cédées gratuitement aux acheteurs. Si vous désirez en savoir plus, nous vous invitons à lire la définition complète.
Restrictions de la propriété foncière
Les acheteurs ont connaissance du fait que certaines restrictions de la propriété foncière, fondées sur le droit public ou le droit privé, ne sont pas mentionnées au Registre foncier. Il s’agit notamment des dispositions de droit fédéral, cantonal et communal sur l’aménagement du territoire et la police des constructions, des règles de voisinage et des distances des bâtiments par rapport aux axes des routes.
En devenant propriétaire, vous pourrez faire ce que bon vous semble chez vous…, à condition de respecter toutes les lois précitées et d’autres encore.
Prix de vente
Le prix de vente est fixé à la somme de :
DEUX MILLIONS DE FRANCS
(CHF 2’000’000.-)
Ce prix a été fixé en tenant compte, notamment, de l’absence de garantie pour les défauts matériels éventuels.
Même si cette information n’a généralement échappé à personne, il fallait tout de même mentionner quelque part ce prix de vente.
Paiement du prix
Le prix de vente est et sera entièrement payé, comme suit :
a) par imputation d’un premier acompte de deux cent mille francs qui a d’ores et déjà été versé sur le compte de l’Association des notaires vaudois, rubrique Guillaume Tell ; dont quittance est ici donnée,
Fr.200’000.-
b) par versement du solde d’un million huit cent mille francs, également sous forme de virement sur le compte de l’Association des notaires vaudois, rubrique Guillaume Tell, le jour de la signature de la réquisition de transfert ;
Fr.1’800’000.-
Total égal au prix de vente de deux millions de francs.
Fr.2’000’000.-
Le notaire soussigné versera l’acompte mentionné sous lettre a) aux vendeurs, qui en donnent ici quittance aux acheteurs, sous déduction de la commission de courtage.
Habituellement, un acompte de 10 % est demandé.
Il n’y a pas de règle ou de loi à ce sujet, mais comme vous allez le voir plus loin dans le contrat, il est également prévu une peine conventionnelle qui, elle aussi, est habituellement de 10 % du prix de vente. Il est donc commode de faire correspondre le montant de l’acompte au montant de la peine conventionnelle.
Prise de possession – Transfert des profits et des risques
La prise de possession et le transfert des profits et des risques auront lieu le jour de la signature de la réquisition de transfert. Un décompte de jouissance sera établi, valeur au jour de la signature de la réquisition de transfert, par les soins et aux frais du vendeur, dans les trois mois. Le solde en sera exigible immédiatement.
Cet exemple d’acte notarié concerne une vente à terme.
La date de réquisition de transfert est la date de changement de propriétaire ou, autrement dit, la date à laquelle le solde du prix de vente doit avoir été versé. C’est également la date de remise des clés.
Le décompte acheteur-vendeur concerne par exemple l’impôt foncier. Cet impôt est réclamé en début d’année pour toute une année. Il est calculé sur base de l’estimation fiscale. Il est au maximum égal à 1.5 ‰ du montant de l’estimation fiscale du bien.
Le propriétaire vendeur aura payé la totalité de l’impôt pour l’année en cours. En cas de changement de propriétaire en cours d’année, l’administration des impôts ne fait pas de décompte. Il appartient donc aux acheteurs et aux vendeurs de faire ce décompte entre eux.
Prenons l’exemple d’une estimation fiscale à 1 million et une vente réalisée le 1er juillet, soit exactement au milieu de l’année. Le montant de l’impôt foncier sera de 1’500 francs, déjà payé pour toute l’année par le propriétaire vendeur. Le décompte acheteur-vendeur prévoira que l’acheteur verse 750 francs au vendeur pour ce poste-là.
Dans le cas d’une maison chauffée au mazout, le solde de mazout en citerne au moment du terme de la vente pourrait également faire l’objet d’un calcul.
Si le vendeur vend du mobilier en plus du bien, cela pourrait également faire partie du décompte.
Hypothèques légales
Le vendeur déclare qu’il n’a et n’aura aucune dette pouvant donner lieu à l’hypothèque légale inscrite ou occulte. Il s’engage à prendre toute disposition pour éviter toutes hypothèques légales. L’acheteur renonce à exiger du vendeur une garantie spéciale et dégage le notaire de toute responsabilité à cet égard.
Si le propriétaire a fait faire des travaux par des artisans ou entrepreneurs et ne les a pas payés, il y a un risque d’inscription d’hypothèque légale. Dans cet exemple de travaux, le délai pour faire inscrire l’hypothèque est de 4 mois après la fin des travaux.
Les impôts peuvent également faire inscrire une hypothèque légale pour des impôts fonciers impayés.
Dans la pratique, il est extrêmement rare que des hypothèques légales soient inscrites, mais le notaire doit vous informer de cela.
Assurances privées
L’acheteur est rendu attentif au fait qu’il disposera d’un délai de trente jours dès l’inscription du transfert au Registre foncier pour résilier les contrats d’assurances privées. À défaut, il sera réputé avoir repris lesdits contrats, en lieu et place du vendeur.
L’assurance principale est l’ECA. Elle est transférée automatiquement aux acheteurs et rien ne doit être fait pour les en avertir, car le Registre foncier leur envoie les informations du changement de propriétaire.
Mais il est fréquent que d’autres assurances non obligatoires aient été souscrites par les vendeurs. Par exemple une assurance RC immeuble. Pour prendre un exemple concret, admettons que, lors d’un orage, une tuile se détache de votre maison et éclate le pare-brise de la voiture de votre voisin.
Comme il s’agit d’un dégât provoqué par une tuile de votre maison, vous en êtes responsable. Pour ce type d’incident et bien d’autres, il existe l’assurance responsabilité civile immeuble. Dans ce cas, les acheteurs ont 30 jours pour reprendre les contrats à l’identique ou pour en changer.
Notez que si vous êtes persona non grata chez cet assureur-là, la compagnie dispose de 10 jours pour refuser de vous assurer.
Conseil pour les vendeurs
Ne résiliez aucune assurance avant le transfert de propriété, au risque de vous retrouver avec un défaut d’assurance si un sinistre a lieu à ce moment-là. Conseils aux acquéreurs : vous avez souvent meilleur temps de reprendre les assurances en cours, car si peu ou pas de sinistres ont eu lieu, vous allez certainement bénéficier de primes revues à la baisse.
Autre conseil : faites attention à la sur-assurance. Par exemple en vous assurant contre l’incendie par une assurance privée, alors que vous serez déjà assuré par l’ECA.
Autorisation d’aliénation
Aliénation de logements loués
La présente vente n’est pas soumise à l’autorisation prévue par la Loi vaudoise sur la préservation et la promotion du parc locatif, la villa comprenant un unique logement principal.
Droit de préemption communal et cantonal
Le droit de préemption prévu par la Loi vaudoise sur la préservation et la promotion du parc locatif ne peut pas être exercé à l’occasion de la présente vente, du fait que la surface de l’immeuble est inférieure à 1500 m², que l’immeuble ne se trouve pas dans un périmètre compact d’agglomération ou dans un centre cantonal reconnu par le plan directeur cantonal, et qu’il n’est pas attenant à un terrain propriété de la commune.
La LPPPL est une loi vaudoise. Dans certains cas, par exemple la vente d’un appartement qui a été précédemment loué, une démarche peut être nécessaire pour sortir l’appartement du parc locatif afin de pouvoir le vendre.
Les communes ont également maintenant un droit d’achat préférentiel sous certaines conditions très strictes. Dans la pratique, jusqu’à fin 2020, seule la commune de Lausanne a jusqu’à présent exercé son droit d’achat préférentiel dans le cas d’immeubles.
Il vaut mieux anticiper ce type de démarches avant d’arriver chez le notaire.
Signature de la réquisition d’inscription de la vente au Registre foncier
Échéance – Mise en demeure
La réquisition d’inscription de la vente au Registre foncier sera signée le 1er novembre 2019 (échéance), jour pour lequel les parties se considèrent comme d’ores et déjà convoquées en l’étude du notaire Guillaume Tell, à une heure à déterminer, sans autre mise en demeure.
C’est la date du terme de la vente. À cette date-là, les propriétaires signeront un document autorisant le Registre foncier à changer le nom des propriétaires de cette parcelle.
Peine conventionnelle
Les parties stipulent une peine conventionnelle de deux cent mille francs (CHF 200’000.-) pour le cas d’inexécution du présent contrat à l’échéance prévue ci-dessus. Cette peine est convenue au sens de l’article cent soixante alinéa un du Code des obligations, la partie non fautive pouvant demander soit que le contrat soit exécuté, soit que seule la peine conventionnelle soit payée.
Là, on ne rigole plus. C’est-à-dire que si après avoir signé le contrat les vendeurs ne veulent plus vendre, ils devront verser le montant de la peine conventionnelle aux acheteurs.
Il en va de même pour les acheteurs : s’ils se rétractent, ils devront verser aux vendeurs le montant de la peine conventionnelle (qui correspond généralement au montant de l’acompte versé) Inutile de préciser que cela n’arrive quasiment jamais.
Signature de la réquisition d’inscription de la vente au Registre foncier
Échéance – Mise en demeure
La réquisition d’inscription de la vente au Registre foncier sera signée le ___ / ___ / ______ (échéance), jour pour lequel les parties se considèrent comme d’ores et déjà convoquées en l’étude du notaire Guillaume Tell, à une heure à déterminer, sans autre mise en demeure. Sur requête commune des parties, la réquisition de transfert pourra être signée avant la date d’échéance. Par ailleurs, les parties autorisent d’ores et déjà le notaire soussigné, le cas échéant, à signer lui-même la réquisition de transfert consécutive au présent acte et à la déposer au Registre foncier, dès lors qu’il aura été constaté le paiement du solde du prix de vente susmentionné.
Pour que la vente soit valable, il faut que le changement de propriétaire soit inscrit au Registre foncier. Cette inscription se fait à l’aide d’un document appelé « réquisition de transfert ».
Cette réquisition de transfert devra être signée au plus tard le jour du terme de la vente, mais elle peut être signée plus tôt.
Reste à organiser la remise des clés, ce qui se fait généralement sur place, en même temps que la remise des modes d’emploi, classeurs et autres informations pertinentes pour faire fonctionner et gérer la maison.
Caducité
La présente vente sera caduque si elle n’est pas exécutée et qu’aucune des parties ne fait dresser un constat de carence dans le mois qui suivra l’échéance prévue ci-dessus. Le cas échéant, les parties se trouveront déliées de toute obligation réciproque et l’acompte versé par les acheteurs leur sera restitué par les vendeurs sans intérêts.
Dans le cas très improbable où, à la date du transfert, ni les acheteurs ni les vendeurs ne se manifestent, que le prix de vente n’est pas payé, et qu’aucune des parties ne réclame à l’autre d’exécuter le contrat, la vente est purement et simplement annulée. Bien qu’il s’agisse d’un cas de figure extrêmement rare, les notaires doivent penser et envisager toutes les possibilités dans le contrat.
III. DROIT D’EMPTION
Emption
Afin de garantir les droits des acheteurs, les vendeurs leur concèdent un droit d’emption sur la parcelle de Lausanne sus-désignée, aux conditions ci-après :
Prix : deux millions de francs suisses (CHF 2’000’000.-).
Paiement du prix : au jour de la signature de la réquisition de transfert, sous déduction de tout acompte payé antérieurement.
Exercice et expiration : dès le _______________ et jusqu’au _______________. Pour le surplus, les autres conditions du présent acte sont également applicables. Ce droit sera annoté au Registre foncier. Il est incessible.
Il est possible de faire une vente à terme sans inscrire de droit d’emption, mais c’est risqué pour les acheteurs. Si le droit d’emption n’est pas inscrit au Registre foncier, un autre notaire ne pourra pas être informé du fait qu’une vente à terme a été signée devant un de ses confrères.
L’autre notaire pourrait, par exemple, faire inscrire une nouvelle servitude telle qu’un droit d’habitation pour la belle-mère du propriétaire vendeur. Dans ce cas, au transfert de propriété, vous hériteriez de la belle-mère en même temps que de la maison.
Avec le droit d’emption inscrit en votre faveur, aucune nouvelle servitude ne pourra être inscrite au Registre foncier. Et ceci n’est qu’un exemple.
Frais à la charge des acheteurs
Les frais du présent acte, de la réquisition de transfert, des inscriptions au Registre foncier et les droits de mutation sont à la charge des acheteurs. Afin de garantir les droits de mutation cantonal et communal de 3.3 %, les acheteurs verseront pour le jour de la signature de la réquisition de transfert, sur le compte bancaire susmentionné, pour être consignée une provision correspondant au 5 % du prix de vente. Cette consignation libère les vendeurs de la responsabilité solidaire en paiement du droit de mutation.
En plus du prix de vente, les acheteurs devront payer les fameux « frais de notaire », qui sont en grande partie composés d’un impôt sur l’achat immobilier, le droit de mutation.
Le notaire fera parvenir aux acheteurs un décompte provisoire avec un appel de fonds pour couvrir les droits de mutation et les frais et émoluments liés à l’acte.
Vous pouvez obtenir un ordre d’idée des frais de notaire à partir du calculateur en ligne du site des notaires romands.
Frais à la charge des vendeurs
L’impôt sur les gains immobiliers éventuellement dû, ainsi que la commission de courtage due à Concretise, à Cossonay, sera à la charge des vendeurs. Conformément aux dispositions de l’article deux cent trente-sept de la Loi sur les impôts directs cantonaux, le cinq pour cent (5 %) du prix de vente demeurera consigné auprès du notaire Guillaume Tell lors de la signature de la réquisition de transfert, en garantie du paiement de l’impôt frappant l’éventuel bénéfice réalisé par les vendeurs.
Eh oui, une vente immobilière n’est pas tout bénéfice pour les vendeurs qui, eux aussi, ont leur part de frais et d’impôt à payer.
Si vous souhaitez approfondir le sujet de l’impôt sur les gains immobilier, n’hésitez pas à consulter notre article sur le sujet -> Calculer l’impôt sur les gains immobilier.
For et élection de domicile
Toutes contestations qui pourraient s’élever entre les parties au sujet de l’interprétation ou de l’exécution du présent contrat seront jugées par les Tribunaux du lieu de situation de l’immeuble. À défaut de domicile ou de siège dans le canton de situation de l’immeuble, les personnes en cause élisent domicile avec attribution de for et de juridiction au Greffe du Tribunal d’arrondissement du lieu de situation de l’immeuble.
Ici encore, le notaire doit prévoir ce qui devrait être fait dans le cas très improbable où tout partirait de travers.
V. REQUISITION POUR LE REGISTRE FONCIER
Annotation : droit d’emption en faveur de Stephen Strange et Cléa Strange : expiration le ___ / ___ / ______.
DONT ACTE fait et passé à Lausanne, ce jour DATE EN TOUTES LETTRES. Après lecture par le notaire Guillaume Tell et approbation, les comparants ont signé séance tenante avec le notaire.
Afin de ne faire signer qu’un seul document qui inclut tout en une fois, le notaire inclut la demande d’inscription du droit d’emption directement dans l’acte qu’il enverra au Registre foncier.
L’expression « dont acte » est une formule terminant un contrat signé devant un officier public, et précisant que les signataires ont pris connaissance et comprennent le contenu du contrat.
« Bonne note a été prise de ce qui précède » serait une autre manière de le dire.
Le notaire fait alors signer les parties devant lui.
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Bien que les personnages dans cet acte soient fictifs*, les informations sont tirées de différents actes de ventes à terme qui ont bien eu lieu. Cet exemple devra bien entendu être adapté à la situation et aux souhaits des parties, mais les grandes lignes sont là.
Une fois de plus, je vous encourage à poser vos questions au notaire qui doit s’assurer que les parties comprennent les engagements qu’elles vont prendre en signant le contrat.
Après avoir lu cet article, vous devriez être en mesure de mieux formuler vos questions auprès du notaire.
En espérant que ce contenu vous a été utile, je vous souhaite de bien réussir votre projet de vente ou d’achat.
* Et en aucun cas tirés de “comics” américains bien connus.
Cet article fait partie de notre dossier dédié à l’achat d’un bien immobilier en Suisse, n’hésitez pas à le consulter dans son ensemble.
2 réponses
Très bon article merci ! Je cherchais des infos quand le bien acquis à terme a été endommagé avant le remise de clé et que la réparation ne peut pas remettre en l’état exact ( catelles anciennes qui doivent être enlevées pour réparer une fuite et qui sont remplacées par des neuves ). Que faire si l’état originel de l’ensemble ne correspond plus ?
En règle générale le contrat de vente prévoit que le bien doit être livré tel qu’il a été visité sous réserve d’une usure normale. Mais le cas de figure que vous mentionnez pourrait se produire.
Je vous conseille alors de vous mettre d’accord avec le propriétaire vendeur afin que les matériaux utilisés pour la réparation correspondent au mieux à vos goûts tout en restant à l’intérieur du budget alloué par l’assureur pour les réparations.
Le plus important est que vous soyez tous les deux satisfaits.
Mais si la raison pour laquelle vous achetez le bien sont les catelles, ceci doit être spécifié dans l’acte.
De cette manière, si elles ne correspondent plus lors de la livraison du bien, pour quelque raison que ce soit, vous devrez être en mesure de ne pas accepter l’exécution du contrat.
Je suis conscient de me répéter mais ceci devrait être clairement spécifié dans l’acte notarié.