Les 3 arnaques immobilières les plus dangereuses

Un homme avec une couronne violette sur la tête.

Les arnaques existent depuis la nuit des temps.

Elles sont bien souvent le fait de personnes malhonnêtes, incapables de travailler, et qui essayent de s’enrichir en profitant de la crédulité des gens honnêtes. 

Même s’il s’agit fondamentalement de vol, c’est plus fin et sophistiqué.

L’arnaqueur va vous impliquer dans quelque chose. Il va vous attirer dans ses filets en vous faisant miroiter une très bonne affaire.

Certaines personnes, par appât du gain et sur base de promesses d’argent facile, se font avoir. 


Table des matières

Le simple fait que vous preniez la peine de lire cet article, et que vous vous renseigniez, fait de vous quelqu’un de sensé, et il y a très peu de risques que vous tombiez dans le panneau.

Néanmoins, certaines arnaques sont plus difficiles à discerner que d’autres, et cet article pourrait être utile à tout propriétaire qui se questionne sur les bonnes démarches à entreprendre et sur leurs risques.

La vente au forfait ou “zéro commission”

Il existe une autre sorte d’approche de la vente immobilière qui reprend des caractéristiques qui s’apparentent à l’arnaque. Il s’agit de promettre monts et merveilles pour une petite somme forfaitaire également présentée sous l’appellation fallacieuse “agence à zéro commission”, et de demander le versement à l’avance d’une partie de la somme. 

C’est une sorte d’immobilier « à la Canada Dry ». 

« Canada Dry est doré comme l’alcool, son nom sonne comme un nom d’alcool… Mais ce n’est pas de l’alcool. »

Là, c’est pareil. La vente au forfait ressemble à une bonne affaire, son nom sonne comme une bonne affaire… Mais ce n’est pas une bonne affaire.

Ce système de vente au forfait ou “zéro commission” consiste à faire payer d’entrée le propriétaire, sans la moindre garantie de résultat, ce qui est un principe contraire au mandat de vente immobilier, lequel prévoit le paiement d’une commission uniquement en cas de résultat. 

D’ailleurs, légalement, le contrat de vente au forfait ne peut même pas s’appeler un mandat, car ce n’en est pas un. C’est une sorte de contrat de services. 

De plus, ce principe aguicheur de vente au forfait viole un principe fondamental de la motivation : la rémunération proportionnelle à la réussite, qui est un moteur hyper important de l’économie immobilière. 

Avec la vente au forfait, une fois le contrat signé et la première facture acquittée, le propriétaire se retrouve à faire tout le travail, c’est-à-dire toutes les visites, et il est livré à lui-même face aux acheteurs qui veulent négocier le prix à la baisse. 

Certaines agences qui peinent à trouver des propriétaires vendeurs, par manque de compétences, s’abaissent à proposer des forfaits aux propriétaires pour des montants très bas, sans même exiger un paiement d’avance. 

Comment voulez-vous que ce type d’agence vous donne un service cinq étoiles ? C’est impossible. La qualité a un prix. 

Vous pensez acheter un véritable couteau suisse Victorinox, et en fait vous vous retrouvez avec une pâle copie à 2 centimes, fabriquée en Chine par des enfants exploités. 

Quel que soit l’objet en vente, cela requiert du temps et du savoir-faire pour réussir à vraiment défendre les intérêts du propriétaire. 

Les ventes au forfait sont de pâles imitations du vrai métier de courtier en immobilier. Ne vous laissez pas prendre par les doux chants des sirènes : la qualité a un prix, et seuls les originaux ont de la valeur. 

La négociation est tout un art, subtil, composé d’un mélange de fermeté et de savoir-faire. Ne pas maîtriser cet art vous conduira à perdre de grosses sommes d’argent. Dans tous les cas, les propriétaires qui pensaient économiser 10 ou 20’000 francs de commission se retrouvent à perdre 50 ou 100’000.— sur le prix de vente par manque de conseil, de suivi et de savoir-faire au niveau de la négociation.

Comment voulez-vous que quelqu’un qui n’est pas capable de défendre ses honoraires sache défendre vos intérêts ? C’est impossible. Il ou elle ne le fera pas. Dans ce type de vente, le prix n’a aucune importance pour le « courtier », du moment qu’il vend. 

Méfiez-vous de ces propositions vendues à grands coups de publicités. En ce bas monde, on n’a rien pour rien. Si vous êtes propriétaire, vous savez de quoi je parle. 

J’ai des acheteurs pour votre bien. Signez mon mandat.

Lorsque vous mettez un bien en vente en tant que particulier, vous allez être littéralement assailli par des courtiers qui vont tous prétendre qu’ils ont des acheteurs pour votre bien. 

Vous allez rapidement vous rendre compte que ce n’est juste pas possible. Et vous aurez raison de penser cela. Ce n’est simplement pas possible que chaque courtier qui vous appelle ait réellement plusieurs acheteurs et que votre bien ne soit pas déjà vendu. 

Ce qui se passe ici est que ces gens essayent de vous faire signer un mandat en vous disant ce que vous voulez entendre : « J’ai des acheteurs pour votre bien ». Il s’agit d’utiliser une faiblesse de la part d’une personne, et d’en profiter. Ce qui est le point commun de toutes ces arnaques, entre nous soit dit. 

Les courtiers et courtières qui prospectent de cette manière n’ont pas développé de réseau, ils ne savent pas comment se procurer des mandats autrement qu’en « sautant » sur les propriétaires qui essayent de vendre par eux-mêmes. 

Bien évidemment, cela donne une mauvaise image de la profession. C’est regrettable. Mais ce n’est pas sur le point de disparaître, alors j’informe et je mets en garde. 

Notez que des courtiers qui travaillent sous le nom de grandes enseignes ayant pignon sur rue, s’adonnent à la même pratique contestable afin d’obtenir des mandats. Ce n’est pas que l’apanage des courtiers indépendants.

Il fut un temps, avant l’Internet, où les potentiels acheteurs donnaient leurs critères de recherche dans une agence. Et, à l’époque, cette agence avait réellement des listes de potentiels acheteurs. C’était vrai. 

Mais depuis une vingtaine d’années, la publicité pour les biens à vendre se fait via des sites internet spécialisés dans la vente immobilière. Des portails immobiliers. 

Lorsqu’un agent a un bien à vendre, plusieurs personnes vont le contacter. Une seule de ces personnes va acheter le bien. Les autres rejoignent son fichier clients. Mais c’est le même fichier clients que celui de l’agence d’en face, qui a fait visiter un autre bien aux mêmes acheteurs. Et ce sont ces mêmes acheteurs qui se retrouvent dans les fichiers de toutes les agences et courtiers qui leur ont fait visiter des biens. 

Vous voyez ce qui se passe. Tous ces courtiers qui vous appellent pour vous dire ce qu’ils pensent que vous voulez entendre – « J’ai des acheteurs pour votre bien » – travaillent tous sur le même fichier clients. 

Donc multiplier les mandats et les agences ne vous aidera pas du tout à bien vendre, bien au contraire. 

Un homme brandissant un iPad avec le titre 10 erreurs fatales.

Apprenez à éviter les pièges et maximisez vos profits !

Téléchargez notre guide gratuit et exclusif sur les 10 erreurs à ne jamais commettre lors de la vente d’un bien immobilier.

J’obtiens mon guide !

Les acheteurs à l’étranger qui veulent acheter votre bien

Si vous décidez de mettre votre bien immobilier en vente par vous-même, il y a de fortes chances que vous soyez approché par des arnaqueurs. Il y a un type d’arnaque récurrente auquel les propriétaires qui tentent de vendre par eux-mêmes sont presque toujours confrontés. 

Chaque cas est différent, mais les ingrédients sont similaires. 

Voici le schéma général d’un type d’arnaque qui conduit certaines personnes à se faire déposséder d’une partie de leurs richesses :

Vous mettez votre bien en vente.

Monsieur X vous appelle, souvent de l’étranger.
Monsieur X représente un riche investisseur.

Un très riche investisseur. Il est vraiment plein aux as, du genre propriétaire de mines de diamants, et il doit absolument placer son argent rapidement. 

Ça, c’est l’élément central : beaucoup d’argent. 

Il cherche à placer son argent dans l’immobilier en Suisse, car le marché y est stable.

Pas de négociation du prix. Voire une offre plus élevée que le prix affiché, et dessous-de-table.

Il faut se rencontrer. La rencontre doit avoir lieu à l’étranger, parce que Monsieur Plein-aux-as sera à Milan à telle date.

Il va vous échanger des devises. Amenez 20’000 francs suisses contre 30’000 euros en petites coupures, par exemple.

Mais il peut aussi s’agir des fonds propres nécessaires à la constitution d’une société qui va acheter votre maison, puisqu’en tant qu’étranger Monsieur X ne peut pas acheter directement en Suisse. 

Pour une raison ou une autre, la personne en train de se faire arnaquer sera progressivement amenée à croire qu’elle va réaliser une très bonne affaire, alors qu’elle est sur le point de se faire déposséder. 

Et vous recevrez 30’000 en billets de Monopoly. Il se peut même que les premiers billets soient des vrais. Mais comme le rendez-vous se passe dans un lieu public, vous n’avez pas la possibilité de tout vérifier. 

Une autre possibilité, un peu moins fine, est que lorsque vous avez sorti votre magot, trois malabars – style armoires à glace – débarquent pour vous déposséder. 

Et comme vous étiez en train d’accepter un dessous-de-table, vous ne porterez probablement même pas plainte. 

Là, il s’agit des grandes lignes. Chaque arnaqueur va y mettre son propre style. Ils peuvent être très bien éduqués et convaincants. 

Voici un autre schéma utilisé par des arnaqueurs pour vous soutirer des fonds :

Un acheteur vous contacte par e-mail. Il est haut placé au gouvernement de Côte d’Ivoire et il doit placer son argent rapidement. Votre maison l’intéresse. Il veut l’acheter. Appelons-le Monsieur Y. 

Il vous demande vos coordonnées bancaires pour faire un virement de 10 ou 20 % de la somme, ou mieux, de toute la somme. Après tout, plus c’est gros, mieux ça marche. 

« La bonne affaire ! », me direz-vous. 

Vous envoyez votre numéro IBAN (ce qui est sans risque jusque-là). 

Mais évidemment, les choses vont se corser.

Monsieur Y va alors vous informer que, pour transférer l’argent, il doit payer de gros frais à sa banque, et il vous demande d’y participer. Du genre, « envoyez-moi 5’000 francs pour que je puisse vous faire parvenir 200’000.— francs ». 

Le plus incroyable dans ce genre d’histoire, c’est qu’il y a des gens qui se font bel et bien avoir (malheureusement).  

Un homme brandissant une pancarte indiquant que vous avez un message.

Ouvrez la porte à “Limpide”, votre newsletter sur mesure !

Vous êtes propriétaire et souhaitez être à la pointe de l’information immobilière ? Inscrivez-vous et découvrez nos conseils et astuces exclusifs pour réussir votre vente.

Je m’inscris maintenant !

Conclusion

Certaines arnaques sont si évidentes que l’on se demande vraiment comment il y a encore des gens qui tombent dans le panneau. 

En revanche, d’autres arnaques se camouflent sous un joli enrobage de légitimité et de bonne affaire, ce qui les rend d’autant plus pernicieuses. Ce sont évidemment les plus dangereuses. 

Cet article ne fait pas la liste exhaustive de toutes les arnaques possibles et imaginables, mais vous met en garde sur certaines arnaques qui sont très savamment enrobées dans un beau paquet-cadeau empoisonné. 

Cet article fait partie de notre dossier “La vente immobilière : le guide complet“, n’hésitez pas à le consulter pour aller plus loin.

Vincent Grognard

Directeur général
Courtier avec Brevet Fédéral

author avatar
Vincent Grognard Directeur
immobilier
Education: Union Suisse des Professionnels de l'Immobilier - USPI

Vincent Grognard, Directeur Général de Concretise, passionné et Courtier diplomé du Brevet Fédéral de Courtier en immeuble, façonne l'immobilier suisse depuis 2012. Doté d'une expérience commerciale depuis les années 90, Vincent excelle dans l'accompagnement de ses clients et dans la vulgarisation du monde de l'immobilier suisse. 

Boîte à idée

Une idée d’article, un question à laquelle vous aimeriez une réponse ?

Partager cet article

17 réponses

  1. Cela vient de nous arriver ….. une proposition d’achat de notre appartement sans le visiter (pour l’instant !) juste une vidéo à envoyer, puis rendez-vous à Paris pour discuter des modalités de paiement, il nous propose de verser CFH 300’000 de plus que le prix de vente – une commission de CHF 200’000 devra lui être rétribuée après passage chez le notaire… Monsieur est gérant de la fortune d’un zûrichois qui est pressé d’acheter.
    Nous n’avons pas été plus loin car nous ne savons pas si nous ferons l’objet d’un chantage à Paris !

    Mon frère a eu la même mésaventure, mais une fois à Paris il s’agissait de blanchiment d’argent.

    En lisant votre publication, je me fais du soucis pour les personnes âgées qui vendent leur bien et qui sont malheureusement encore trop naïf.

    Merci et meilleurs messages

    1. Bonjour.

      Je vous remercie pour votre partage d’expérience. Vous avez bien fait de ne pas poursuivre. Le schéma est toujours le même. Un intermédiaire qui représente une grosse fortune vous fait miroiter monts et merveilles et vous vous retrouvez à avancer des fonds au lieu d’en recevoir. Fonds que vous n’avez aucune chance de revoir.

      Il est vrai que les personnes âgées sont des proies faciles pour ce type d’arnaque et d’escroquerie. Et une personne âgée ne va peut-être pas trouver cet article d’elle-même, mais ses enfants ou petits enfants pourraient lui envoyer le lien vers cet article ou tout autre contenu sur le sujet.

      Ici aussi, en essayant d’économiser le coût du service d’un courtier en immobilier professionnel certifié et compétent, les gens pensent réaliser une économie alors qu’ils s’apprêtent à perdre une fortune.

  2. Bonjour,
    Merci d’avoir mis en service votre site.
    Je viens de me faire avoir pour une société de courtage à tarif fixe!
    C’est en fait une immense arnaque et vous avez bien raison de dénoncer cette pratique non professionnelle avec des offres par la bande sans aucun fondement !
    C’est une immense arnaque faite par des acteurs qui ont aucune éthique et surtout aucun intérêt pour les vendeurs.
    La seule société de 4 lettre que je me permets de recommander est Neho!
    Mais tout le reste c’est de l’arnaque avec des estimations surfaites, etc.

    1. Bonjour Monsieur,

      Je vous remercie pour votre témoignage.
      Je suis vraiment navré pour votre mésaventure. Le système à commission fixe, au forfait, agences immobilières low-cost encore à zéro commission est apparu dans un marché beaucoup plus facile que celui que nous connaissons aujourd’hui. D’ailleurs l’entreprise dont vous mentionnez le nom dans votre témoignage a déjà augmenté ses tarifs de 60% depuis son lancement.

      Cela demande une bonne quantité de savoir faire et de travail de qualité pour réussir une vente aux meilleures conditions du marché possible en défendant les intérêts des propriétaires.

  3. Votre site est très instructif. Voici mon histoire. J’ai mis mon appartement en vente sur un site d’expatrié (une idée qui m’est venue suite 1/ à la conjoncture immo actuelle 2/ à l’appel d’un expatrié qui cherchait une appartement entièrement meublé). Sur le forum le profil de la personne est enseignante en Espagne et vient vivre en France. Elle m’envoi une message en me demandant de détaillé l’appartement et envoi de photos. Suite à ca je reçois un appel téléphonique d’un investisseur Suisse, qui vit en Angleterre et qui fait des affaires en Italie, Belgique et Luxembourg…
    1/ Je trouve étrange qu’il s’intéresse à mon humble appartement.
    Dans la conversation il me dit qu’il maye cash. Je lui propose directement une remise (5000€) car ca m’évite la clause résolutoire chez le Notaire.
    2/ il me dit que ce n’est pas la question et que ca ne change pas grand chose pour elle et qu’il m’a appelé par le prix correspondait à ce qu’il voulait investir. Je trouve donc ca louche
    3/ il me propose de faire étudier mon appartement par ses associés (c’est nouveau soit…)
    4/ il me demande si j’ai d’autres contacts et je lui doit “OUI” d’un expatrié Anglais. De là il cherche à avoir son nom… peut être qu’il le connait? je sais que le monde est petit mais là… comme j’ai oublié le nom et je ne l’ai pas avec moi, j’abrège.
    5/ Pour continuer, il me dit qu’il me rappelle demain (dimanche) pour dire oui ou non et qu’il y aura sûrement un RV en Belgique pour se rencontrer et étudier les modalités. Il me glisse si une partie en espèce est possible (sans rien dire au Notaire). Je lui réponds que a goute serait tellement petite que ca ne ferait varier les frais d’acquisition que d’une centaine d’euro et que ca ne vaut pas le coup de s’embêter.
    et voila comment je suis arrivé sur le site… j’attends pour voir ou ca va aller mais, je pense que ca sera sans moi.

  4. Bonjour,
    Voici l’histoire… Il y a deux jours je suis contactée par un investisseur pour un client basé en suisse, qui serait intéressé par un appartement que je mets en vente en tant qu’agent immobilier et non en tant que propriétaire. Il me demande des photos de l’appartement et le plan. Je lui envois et aujourd’hui il me recontacte pour me dire que son client est intéressé. Il me demande la localisation du bien afin de rédiger une LOI. Je lui explique qu’il peut rédiger son LOI, qu’il me faut la copie de la carte d’identité de son client et que je transmettrait l’offre au proprio. Je lui explique qu’ensuite c’est l’avocat et le notaire qui s’occuperont des démarches, il me dit ok bien sûr. J’ai reçu une offre, avec la copie de la carte d’identité. Le deal prévoit que la commission du vendeur soit rétribuée par le propriétaire qui va percevoir l’argent de la vente. Déjà je trouve que c’est étrange. Ensuite il me dit qu’il faut se rencontrer à Milan car ils sont pris pendant 3 semaines là bas. En tant qu’agent je ne vois pas ce qu’il pourrait me soutirer car je n’irai nul part avant qu’ils aient versé un acompte de réservation du bien sur le compte d’un avocat. Mais du coup je m’interroge beaucoup. Comment savoir?

    1. Bonjour,
      Je pense que vous êtes tombée sur un débutant. Habituellement, les arnaqueurs ne s’adressent pas à des agents immobilier. Ils doivent traiter en direct avec le propriétaire vendeur pour que l’arnaque ait une chance de fonctionner.
      Je vous invite à regarder cet extrait d’une émission de la RTS de l’émission “À bon entendeur” qui décrit le mécanisme

      Le terme utilisé par la police est “Escroquerie aux opérations de change” ou encore “Rip deal”. Vous trouverez plus de détails sur le site de la police ici

      Et la raison pour laquelle les escrocs choisissent Milan en Italie pour faire l’échange de devises, c’est qu’en Italie la fausse monnaie est moins fortement réprimée que dans d’autres pays. S’ils se font prendre avec leurs faux billets, ils risquent moins gros.

      Maintenant, vous en tant qu’agent immobilier ne risquez rien du tout, c’est vrai. Demandez-leur de verser l’acompte sur le compte du notaire et vous serez vite fixée. Et redites-moi s’ils versent l’acompte. Je suis curieux de connaître la fin de l’histoire.

      Mais en toute logique, ils trouveront une excuse bidon pour ne pas le faire.

      1. Bonjour,
        En effet suite à l’envoi d’un mail formel avec les étapes légales d’achat, avec mention d’avocat et notaire, je n’ai plus eu de nouvelles…

  5. Bonjour, je vous explique ma situation :
    Je met mon immeuble en vente dans le sud de la France. Un numéro hollandais m’appelle en me disant qu’il était intéressé, il me demande des informations sur le bien, que je lui fournis. Le monsieur très poli me dit qu’il vient de vendre une propriété sur Saint tropez et qu’il a une boutique de vente de voiture de luxe. Il me rappelle le lendemain en me disant qu’il a vu avec son expert et qu’il peut me faire une offre légèrement en dessous du prix affiché, mais qu’en contre partie il me demande une faveur, une partie en dessous de table. Pour se faire, je dois rencontrer son gestionnaire de patrimoine en Espagne, à 1h10 de route de chez moi, pour discuter des conditions. Le monsieur est très rassurant au téléphone. Son gestionnaire m’appelle et fixe le rdv pour ce mardi. Je me demande qu’est ce qu’il pourrait m’arriver, puisque nous sommes en zone euro, et que le transfert d’argent se fera en euros. Vous avez un avis ?

    1. Bonjour Monsieur !

      Je ne peux que vous répondre sur base du droit suisse qui est le seul avec lequel je suis familier. En Suisse, un “dessous de table” est une infraction pénale punissable par une peine d’emprisonnement et une annulation de la vente. Vous comprendrez que je le déconseille fortement et que je ne participe jamais à ce type de montage.

      D’autre part, je m’étonne que votre acheteur ne veuille pas visiter ou faire visiter l’immeuble avant de vous soumettre une offre. Je sais d’expérience que la valeur d’un immeuble est essentiellement déterminée par les revenus qu’il génère, mais une visite me semble être une étape incontournable d’un achat immobilier.

      Je vous encourage à la prudence !

    2. Bonjour, la même chose que vous m’arrive actuellement….
      Est ce que l’affaire a été plus loin?
      Je dois rencontrer le gestionnaire pour parler des modalités de paiement et il m’a notifié qu’on passerait par mon notaire…
      On se demande où est l’arnaque? Hormis le fait de nous faire déplacer…. Je ne compte pas accepter quoi que ce soit avant, ni signer quoi que ce soit avant la mise en relation avec le notaire.

  6. Bonjour
    Il y a quelques années, à la recherche d’un partenaire investisseur pour ma société, je suis contacté par une personne. Après quelques échange il se montre intéressé non pas pour être partenaire associé mais uniquement pour prêter un capital remboursable plus tard contre intérêt. J’ai à cette époque un amis Notaire comme associé. Il flaire l’arnaque de suite mais intéressé de savoir ce qu’il en retourne, nous continuons les changes. Un RV est fixé à Nice au Negresco car il ne veut pas en discuter au téléphone. Arrivé sur place, la personne nous explique qu’elle est Suisse, qu’elle veut échanger des CHF contre des devises en EUR et que pour compenser, elle nous prête 10 fois la somme en espèces à lui rembourser plus tard. Elle nous ouvre un mallette pleine de billets, puis a referme brusquement et prend la fuite nous laissant payer l’adition “salée surtout pour 3 cafés”. Une heure plus tard, elle nous rappelle pour s’excuser en expliquant qu’elle avait vu des gens au comportement suspect qu’elle présumait de la brigade financière. Au bilan, ca nous a fait une ballade et l’avons éconduit au prétexte que nous ferions la transaction uniquement dans notre banque car nous n’avions pas les espèces à disposition.

    Il y a 4 mois, je mets mon appartement en vente, scenario : un investisseur Suisse qui veut acheter sans voir et il faut aller discuter dans un autre pays pour la partie cash. l’un donne RV au Luxembourg et l’autre en Italie (Milan). Aux deux j’ai répondu que 1/il fallait venir voir l’appartement – 2/je ne me déplaçait pas – 3/si on va de l’avant la transaction se fait chez mon Notaire même pour les espèces. Ils ont raccroché immédiatement.
    Donc méfiance actuellement car ils jouent sur le fait que le marché immo est difficile en France.

    1. Bonjour Mr
      Je suis actuellement dans cette situation avec un contact à aller voir la semaine prochaine à Milan, pour discuter du dessous de table.
      L’investisseur suisse doit me rappeler ce jour, pour fixer un jour…. j’attends de voir son appel 🤷

  7. 2 personnes différentes viennent de me contacter pour la même arnaque avec le même scénario.
    On se voit à Paris ou Turin, j’achète plus cher sans regarder…. Pour un client plein aux as…
    Comment faut il le dénoncer? J’ai leur numéro de GSM…

    1. Bonjour Monsieur,
      Cette question est vraiment à poser à l’administration cantonale des impôts. Selon ma logique et ma compréhension, en cas de vente du bien que vous avez reçu en donation, se sera la date à laquelle vos parents ont acheté le bien à l’époque qui sera déterminante pour établir le taux d’imposition.
      Bien cordialement,

  8. Pareil, un acheteur qui se présente comme agent d’une riche personne suisse veut acheter mon immeuble au dessus du prix en payant une retro-commission……. Arnaque garantie.
    Ne tombez pas dans le panneau, il n’y a rien de gratuit ou de facile dans ce monde.

Laisser un commentaire

Ces articles
pourraient vous intéresser

Une image d’une ampoule avec un fond jaune.

Boîte à idée

Entrez votre adresse e-mail et le/les sujet(s) que vous aimeriez que nous abordions.