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Il existe des centaines de façons possibles de se faire avoir lors d’un achat. Il serait tout à fait inutile d’en faire une liste, car elle ne sera jamais complète.

Cependant, je peux vous dire que toutes les possibilités de se faire rouler lors de l’achat d’un bien immobilier se résument à un seul facteur : ne pas payer le bon prix.

Et entendons-nous bien, ne pas payer le bon prix dans ce cas signifie payer trop.

Vous pouvez acheter une poubelle, du moment que vous êtes conscient qu’il s’agit d’une croûte et que vous la payez au prix qu’elle vaut.

De manière générale, pour ne pas réaliser une mauvaise affaire lors d’un achat immobilier, vous devez en vérifier le prix vous-même ou en utilisant une source indépendante, et négocier le prix d’achat selon votre estimation de la valeur du bien.

Conseil #1 : Informez-vous au sujet d’un achat immobilier

Vous allez devoir construire vous-même la certitude de faire une affaire équitable. Pour vous forger cette certitude, vous allez devoir passer par un processus d’apprentissage. Et le point de départ c’est de vous informer. Ce que vous êtes en train de faire en lisant cet article entre nous soit dit.

Nous avons tous et toutes des lacunes et des appréhensions différentes. C’est bien normal.

Chaque être humain est différent. Je ne peux donc pas vous donner une seule marche à suivre et une seule source pour vous former et vous informer. Mais le simple fait que vous soyez désireux d’acquérir des connaissances dans le domaine de l’achat immobilier est le bon point de départ d’un achat réussi.

Conseil #2 : Lisez les annonces de vente immobilières

Des sources d’information majeures sont les annonces de vente immobilière. Elles vous renseigneront sur la partie offre du marché. De nombreux sites tels que Acheter-louer, Immoscout, Homegate, Immostreet,Immobilier.ch présentent des biens à la vente.

Des agrégateurs d’annonces permettent de récolter toutes les annonces en un seul endroit. Je peux vous recommander celui de Real Advisor ainsi que Lookmove qui fonctionnent bien selon mes observations.

Le marché est totalement libre. Tout propriétaire-vendeur peut afficher le prix qu’il désire pour son objet. Certains courtiers estiment correctement, alors que d’autres permettent, voire conseillent les vendeurs d’afficher des prix des plus farfelus.

Mais en lisant de nombreuses annonces, vous allez déterminer des tendances qui vous seront utiles.

Conseil #3 : Visitez plusieurs biens, appartements et/ou villas

La base de la base, c’est de comparer des choses comparables. Il s’agit d’une autre aptitude que vous allez devoir affûter vous-même.

Je ne pense pas que vous deviez visiter 50 objets à la vente avant de pouvoir vous décider. Mais je ne vois pas non plus comment vous pourriez faire un minimum de comparaisons si vous ne visitez pas au moins 3-4 biens. Je parle ici d’objets immobiliers qui correspondent à votre budget et vos besoins.

Conseil #4 : Inspecter les biens vous-même

Un autre point extrêmement anxiogène pour vous est la question des défauts cachés. Les défauts que vous ne pouvez pas voir par vous-même.

Ce que vous devez vraiment comprendre à ce sujet, c’est que plus le bien est ancien, donc vétuste, plus il y aura de travaux à faire dans les années à venir.

Le temps est un ennemi implacable pour les objets immobiliers (et pour toute chose en ce bas monde).

Cette vétusté due aux effets du temps a peut-être été, partiellement ou totalement, contrecarrée par des rénovations.

L’année de construction et la liste des travaux d’entretien et de rénovation sont un bon point de départ.

Regardez – observez – touchez – sentez – imprégnez-vous des lieux. Cela demande plusieurs visites.

Pour estimer l’état d’un bien, vous devez le décomposer en plusieurs parties. L’état de chaque partie peut alors être estimé indépendamment d’une autre.

Conseil #5 : Faites votre propre estimation de la valeur de marché du bien

Chaque partie d’un bien immobilier a une durée de vie probable. En appréciant chaque composant majeur par rapport à sa durée de vie probable, vous allez déjà pouvoir vous faire une meilleure idée de l’état du bien et des travaux à prévoir dans les prochaines années.

Un point de repère pratique est que le prix d’achat du bien augmenté du coût des rénovations pour sa remise à neuf ne devrait pas dépasser le prix de vente d’un objet neuf.

Ne tombez pas dans les pièges coûteux et difficiles à rattraper !

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L’estimation immobilière

Pour ne pas vous faire arnaquer lors de l’achat d’un bien immobilier en Suisse, vous devez comprendre les bases de l’estimation immobilière. En tant qu’acheteur, vous devez pouvoir vérifier le prix de vente en réalisant une estimation de sa valeur de marché vous-même.

Dans cet article, j’insiste beaucoup sur les actions que vous devez entreprendre vous-même. Ce n’est pas innocent. C’est vraiment à vous, l’acquéreur, de faire ce travail de vérification.

Comme je l’ai expliqué en introduction, la seule vraie erreur que vous puissiez commettre est d’acheter au mauvais prix. En ce qui vous concerne, le mauvais prix serait plus élevé que sa réelle valeur de marché.

Mais la valeur de marché est déterminée par … le marché, en l’occurrence, les autres acheteurs avec qui vous êtes en concurrence ainsi que les autres biens proposés à la vente dans la région.

Il vous appartient donc de réaliser votre propre estimation de la valeur de l’objet que vous aimeriez acquérir.

Nous avons rédigé des articles simples à comprendre qui vous donnent les bases de l’estimation immobilière.

La lecture de ces articles ne va pas vous permettre de réussir les examens du Brevet fédéral d’expert en estimation. Mais vous pourriez obtenir quelques points à certaines questions.

Ce qui est certain est que ces lectures vous permettront de comprendre les bases de l’estimation et vous donneront la possibilité de découvrir par vous-même si le prix proposé est en dessous du prix de marché, s’il est équitable en fonction de l’état du marché, ou s’il est tout simplement exagéré.

Voici un ensemble de ressources disponibles sur notre site Internet, qui vont vous aider à déterminer la justesse du prix demandé :

Les articles suivants traitent de l’estimation d’un bien, c’est un bon départ :

Afin de réaliser une estimation par vos propres moyens, il existe maintenant une pléthore d’outils en ligne. La question de leur fiabilité se pose. Nous répondons à ces interrogations dans notre article.

La plupart des articles que je viens de vous proposer font appel à la valeur du terrain. Là aussi, il est vital de connaître quels sont les critères qui influent sur cette valeur du terrain.

L’article ci-dessus contient toutes les bases de l’estimation de la valeur des terrains. Et même si le titre précise « dans le canton de Vaud », les bases sont aussi bien valables dans les cantons de Genève, du Jura, de Neuchâtel, de Fribourg ou du Valais.

Si vous ne désirez vraiment pas vous intéresser à l’estimation immobilière, alors je vous conseille de faire appel à un expert externe pour estimer la valeur du bien.

Conseil #6 : Documentez-vous concernant le bien que vous aimeriez acheter

Le propriétaire-vendeur devrait être capable et désireux de vous transmettre des documents tels que le dernier rapport du contrôle des installations électriques (contrôle OIBT), les factures des dernières grosses rénovations, etc.

Si la maison est chauffée avec une chaudière à mazout ou au gaz, vous devriez trouver à proximité un carnet d’entretien. Vérifiez-le vous-même. Est-ce que les interventions sont régulières ou sporadiques?

Le certificat énergétique ou CECB peut également vous fournir des informations. De mon expérience, c’est très décevant. Le certificat donne des conseils généraux qui ne sont pas économiquement pertinents.

En ce qui concerne un bien en PPE, vous devez exiger les derniers comptes rendus des assemblées générales ainsi que les comptes de la PPE.

Et il n’y a pas que le bien qui doit être inspecté. Si le terrain d’en face est un champ, cela ne signifie pas qu’il est inconstructible. Ici encore, ce sera à vous de vérifier quels sont les risques de voir la “vue imprenable” être prise par un immeuble de quatre étages construit à 6 mètres de votre villa.

Un mot au sujet des garanties, les défauts, les défauts cachés et les défauts frauduleusement cachés

Les défauts

Si vous achetez un bien tout neuf, vous disposerez d’une garantie légale de cinq ans sur les parties immobilières et de deux ans sur les parties mobilières comme l’électroménager par exemple. Des conventions particulières peuvent rallonger ou raccourcir ces délais.

Si votre contrat d’entreprise générale spécifie la livraison d’un parquet et de plinthes, et que vous recevez le bien avec le parquet sans les plinthes, c’est un défaut. Vous devez le faire constater afin de faire remédier à cette anomalie par le constructeur.

Mais l’achat du neuf ne représente pas la majeure partie des transactions en Suisse.

Si vous achetez un bien immobilier qui a été construit il y a plus de 5 ans, vous allez l’acheter sans garantie.

L’acte notarié, donc le contrat de vente, comprendra des clauses telles que celle-ci :

(…) Le lot de propriété par étages sera transféré dans son état juridique et matériel actuel, que l’acheteur déclare bien connaître. (…)

Pour une villa, remplacez “propriété par étage” par “villa”.

(…) La venderesse (ou le vendeur) s’affranchit de toute garantie quelconque pour les défauts éventuels et l’acheteur accepte d’y renoncer après avoir été dûment informé de la portée de cette clause par les soins du notaire soussigné. L’article cent nonante-neuf (199) du Code des obligations reste toutefois réservé. (…)

(…) Ce prix a été fixé en tenant compte, notamment, de l’absence de garantie pour les défauts matériels éventuels. (…)

Donc pour l’achat d’un appartement ou d’une maison, c’est vraiment à vous de négocier le prix d’achat en fonction de l’état du bien qu’il vous appartient d’observer.

Si vous découvrez après l’achat, des défauts, il s’agira d’imperfections que vous auriez dû observer avant l’achat, mais pas des défauts au sens de la loi.

Les défauts cachés

Il y a ensuite la catégorie des défauts cachés. Il s’agit de défaut que vous n’auriez pas pu observer durant vos visites.

Un exemple typique de défaut caché serait la panne de chauffage.

Vous achetez votre bien à terme. Vous visitez en été. Il fait chaud et vous ne pouvez pas vérifier si le chauffage fonctionne.

Le terme de la vente, donc la date de remise des clés, est en octobre ou novembre. Il fait froid. Vous rentrez dans la maison et vous vous apercevez que le chauffage est en panne.

Ça, c’est un défaut caché. Vous ne pouviez pas observer la panne de chauffage lors de vos visites. Le vendeur doit remettre en état à ses frais.

Les défauts volontairement et frauduleusement cachés

D’autre part, l’article 199 du Code des obligations évoque les défauts frauduleusement cachés. C’est-à-dire, des défauts dont le vendeur a connaissance et qu’il a volontairement camouflés aux acheteurs.

Voici un exemple de défaut frauduleusement caché : le chalet est perclus de mérules. Un champignon dévastateur. Une expertise a été réalisée qui atteste que le chalet risque de s’effondrer dans les années à venir à cause de cette infection de mérule.

Lors des visites, le vendeur affirme que tout le chalet est en parfait état. Il a lui-même badigeonné les traces de mérule afin de les camoufler.

Lors des visites, le vendeur affirme que le chalet est en parfait état. Il a fait faire une inspection par un spécialiste qui a attesté de la qualité de la construction.

À la question : “y a-t-il un risque de mérule” le vendeur répond “non, aucun”. (Je grossis à peine le trait).

Après l’achat, vous découvrez que le chalet est mangé par le champignon. Vous demandez l’avis d’un expert et par chance vous tombez sur l’artisan qui a inspecté le bien il y a quelques mois en arrière. Il vous fournit son rapport.

Dans ce cas-là, il est peut-être possible que vous arriviez à faire annuler la vente par un juge pour cause de défauts frauduleusement caché.

Conseil #7 : Soumettez une offre avec laquelle vous êtes en harmonie

Vous avez certainement remarqué que tout du long de l’article, j’insiste sur les démarches que vous devez entreprendre.

Le fait est que “se faire avoir” est une notion qui est presque entièrement subjective.

Il n’y a que vous qui pouvez déterminer si vous avez le sentiment d’avoir réalisé une affaire équitable ou si vous vous êtes fait rouler.

Il vous appartient donc de soumettre une offre avec laquelle vous êtes en accord.

Ne tombez pas dans les pièges coûteux et difficiles à rattraper !

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Arnaque achat immobilier : ce qu’il faut retenir

La vie n’est pas un long fleuve tranquille et le risque zéro n’existe pas.

La notion de “se faire avoir” est très subjective. C’est vous qui déterminez si vous avez fait une très bonne affaire, une affaire équitable, une mauvaise affaire ou si vous vous êtes fait purement et simplement avoir.

Pour minimiser vos risques de vous faire rouler, vous devez vérifier les choses vous-même ou obtenir l’avis d’un expert neutre et compétent.

La seule vraie manière de vous faire avoir dans l’immobilier est d’acheter beaucoup trop cher. C’est-à-dire à un prix auquel personne d’autre ne serait entrée en matière.

Pour éviter cette situation où vous accepteriez d’acheter à un prix largement surfait, vous devez faire votre propre estimation de la valeur de l’objet immobilier que vous visez.

Je vous souhaite vraiment de bien réussir votre projet.

N’hésitez pas à me poser vos questions dans les commentaires ci-dessous.

Cet article fait partie de notre dossier “Acheter un bien immobilier“, son contenu vous est offert, n’hésitez pas à le consulter !