Comment estimer la valeur hédoniste d’un bien immobilier ?

Vous n’avez peut-être jamais entendu parler de la valeur hédoniste. Pourtant, elle joue un rôle principal dans l’estimation immobilière. 

La valeur hédoniste ou encore hédonique est avant tout un outil statistique qui permet d’estimer la valeur du bien immobilier selon un grand nombre de critères.

Cependant, on ne peut uniquement fonder son estimation sur ce seul résultat. Et nous allons voir pourquoi. 

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Table des matières

Qu’est-ce que la technique hédoniste ?

Une méthode qui vient des États-Unis

L’hédonisme tire ses origines de la recherche du plaisir. Quel est le rapport avec l’immobilier ? 

La technique hédoniste ou économétrique remonte aux années 1960 aux USA. Le postulat de base dit qu’un bien hétérogène est constitué de toutes sortes de parties que l’on peut décomposer en différentes unités, et que chacune de ces unités peut apporter à l’utilisateur un certain plaisir.

Je me suis souvent demandé quel était le rapport exact entre une estimation immobilière et la recherche du plaisir. Voici une explication que j’ai trouvée, et qui me semble cohérente. 

«Les bases de la méthode hédoniste reposent en effet sur des études faites par des économistes dans les années 60 qui ont montré que pour des biens hétérogènes, comme l’immobilier, les individus retirent de l’utilité non pas uniquement du bien lui-même mais surtout des caractéristiques de celui-ci. Ainsi la satisfaction provient de la surface habitable, de la notoriété de la commune ou du quartier, de la qualité de la localisation dans ces dernières, du calme, de l’état d’entretien du bâtiment, etc. Il s’agit alors de déterminer le prix de chacune de ces caractéristiques.»

La chronique de Martin Hoesli. La méthode hédoniste: la solution adéquate.

Exemple :
Une vue sur le lac par rapport à une vue sur un terrain vague n’apporte pas le même confort.

La technique hédoniste consiste à déterminer la valeur d’un bien immobilier selon la valeur de chaque partie de ce bien. 

La méthode hédoniste utilisée en Suisse

En Suisse, la méthode hédoniste vient du besoin des banques d’estimer la valeur du marché des biens immobiliers en utilisant des outils avec lesquels les banquiers sont à l’aise, autrement dit, les statistiques.

La méthode hédoniste est un outil de statistique. 

La méthode hédoniste est basée sur tout un tas de statistiques de transactions qui se sont réalisées les trimestres précédents.

On a la possibilité de décortiquer chacune de ces transactions en morceaux différents et de les réassembler pour faire une estimation d’un objet immobilier qui n’a pas été encore estimé.

Les limites de ce calcul

L’outil de valeur hédoniste implique une mise en relation de beaucoup d’informations immobilières dans la région. C’est le point de réussite ou d’échec de la méthode.

Si l’on utilise ce processus pour évaluer un bien atypique, ça ne peut pas fonctionner. Comme une ferme, par exemple. Car aucune ferme ne se ressemble. On ne possède pas assez d’informations pour obtenir une analyse correcte.

Voici un exemple qui pourrait fonctionner avec la valeur hédoniste

Vous êtes propriétaire d’une villa individuelle de 900 m3 sur un terrain de 1 000 m².

Il y a 5 pièces et demie et un garage.

On va se baser sur des centaines de transactions qui se sont déroulées dans le canton, les trimestres précédents, pour faire des comparaisons de choses comparables les unes aux autres et déterminer quelle est la valeur de marché de votre appartements villa, à cet endroit-là, à ce moment-là.

Chaque caractéristique est de nouveau décortiquée en différentes qualités. Pour la cuisine, par exemple, on pourrait mettre :

⭐⭐⭐⭐⭐ = « neuve »

⭐⭐⭐⭐ = « quasiment neuve »

⭐⭐⭐ = « en bon état »

⭐⭐ = « à remplacer »

Il y aurait une sorte d’échelonnement. 

Pour chaque élément ou pièce du bien, on peut prendre en compte également :

• l’année de construction,
• l’année de rénovation,
• des rénovations de certaines parties de la maison.

Il faut faire une analyse de chacune des parties qui composent la maison. L’estimateur doit utiliser son jugement et son expérience. C’est là la limite de la valeur hédoniste.

La machine ne remplace pas l’être humain.

Lorsque l’outil est utilisé par un banquier, celui-ci peut afficher des données différentes pour le même bien. Il est fréquent de trouver plusieurs banquiers estimant la même maison avec une différence de 100’000 francs entre le plus élevé et le moins élevé. 

Le banquier a besoin de savoir qu’il ne prend pas de risques en prêtant de l’argent pour l’achat de la maison.

Comment bien utiliser la méthode hédoniste

La méthode hédoniste fonctionne grâce à une base de données des transactions du passé. Elle dépend énormément des critères de jugement de l’opérateur et de la manière dont il remplit les informations dans les logiciels.

En fonction des critères introduits dans le logiciel, il peut y avoir des différences pour la même maison de 300’000 francs, même sur de simples petits réglages. C’est un véritable problème. 

Il existe malgré tout une solution. C’est ici qu’entre en compte l’estimateur. 

L’utilisation seule de cette méthode par des courtiers peut conduire à des grosses erreurs.

En tant que propriétaire, vous pouvez utiliser cette méthode disponible en ligne pour vous donner un ordre de grandeur, une idée sur la valeur prix de vente de votre maison. Les critères sont toutefois très limités sur ces estimateurs en ligne : ils se limitent à la surface habitable, la surface du terrain et quelques autres questions de ce gabarit.

C’est une nécessité pour un propriétaire d’avoir un point de vue externe, qui n’est pas émotionnellement attaché au bien pour pouvoir l’estimer correctement. 

Nous autres estimateurs professionnels, nous utilisons un logiciel de valeur hédoniste en interne pour vérifier nos estimations de valeurs vénales. Cela demande de rentrer plus de 50 critères dans l’ordinateur pour avoir une valeur. Et pouvoir les juger objectivement. 

Le système de calcul hédoniste est tout à fait valable pour :

• le banquier qui est habitué à travailler avec des modèles statistiques et des modèles de prévision sur base de chiffres ;
• le particulier qui peut l’utiliser pour avoir un ordre d’idée ;
• le courtier professionnel qui peut valider ou comparer ses calculs de valeurs vénales sur base de la technique d’estimation traditionnelle, pour pouvoir affiner son estimation et défendre au mieux les intérêts du propriétaire.

La technique hédoniste ne donne pas la valeur vénale exacte du bien immobilier. C’est un outil sur lequel le banquier, le propriétaire ou le courtier peut se baser pour :

• se conforter dans l’idée de valider un prêt ;
• avoir une idée sur la valeur approximative de son bien ;
• réajuster au mieux l’estimation.

Plusieurs détails peuvent faire pencher la balance de l’estimation, comme une rénovation, les caractéristiques du terrain ou de la vue. 

Les points clefs à garder en tête

• La valeur hédoniste, c’est l’estimation du bien selon des critères de confort.
• Chaque partie d’un bien immobilier constitue une valeur en soi.
• L’outil de valeur hédoniste ne remplace pas l’estimation du professionnel.
• Un courtier ne doit pas seulement se baser sur des statistiques pour annoncer la valeur d’un bien immobilier.

Cet article fait partie de notre contenu dédié à l’estimation immobilière, n’hésitez pas à le consulter dans son ensemble.